Главная » Штрафы » Акт выполненных работ по жкх. Что должно быть в образеце акта управляющей компании о выполненных работах и подробное рассмотрение подобных документов

Акт выполненных работ по жкх. Что должно быть в образеце акта управляющей компании о выполненных работах и подробное рассмотрение подобных документов

Минстрой утвердил форму акта, который управляющий должен подписывать с представителем собственников помещений. Это напоминание об одном из стандартов управления МКД: управляющий должен привлекать собственников помещений к приемке услуг и работ. Поэтому составлять акт необходимо, в противном случае есть риск привлечения к ответственности по ст. 7.23.3 КоАП РФ.

Приказом Минстроя РФ от 26.10.2015 № 761/пр (зарегистрирован в Минюсте 02.02.2016) утверждена форма акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД (см. стр.). Документ вступил в силу 16.02.2016. Профессиональное сообщество озадачено вопросом: означает ли принятие данного нормативного акта, что на УК теперь возложена обязанность регулярно представлять такие акты для подписания собственникам? Разберемся, что представляет собой предлагаемый акт, кто и в каких случаях обязан его составлять и зачем он нужен.

Когда составление акта приемки обязательно?

Если обратиться к федеральному законодательству, можно найти несколько ситуаций, в которых составление акта выполненных работ в отношении общего имущества в МКД является обязательным:

оплата работ по капитальному ремонту за счет средств, выделенных в том числе из Фонда содействия реформированию ЖКХ, возможна только при условии подписания акта лицами, которые уполномочены действовать от имени ТСЖ, ЖК, ЖСК либо выбранной собственниками помещений в МКД управляющей организации (ч. 9 ст. 20 Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ);
перечисление денежных средств со специального счета, на котором аккумулируются средства фонда капитального ремонта, в адрес лиц, выполнивших работы по капитальному ремонту общего имущества, осуществляется при представлении среди прочего акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по договору (п. 3 ч. 4 ст. 177 ЖК РФ);
в обязанности регионального оператора по проведению капитального ремонта входит приемка оказанных услуг и (или) выполненных работ, в том числе обеспечение создания комиссий с участием среди прочего управляющих МКД и представителей собственников помещений в доме (п. 5 ч. 2 ст. 182 ЖК РФ). Этот акт является основанием для перечисления региональным оператором денежных средств по договору о выполнении работ по капитальному ремонту (ч. 2 ст. 190 ЖК РФ).

Согласно п. 5 ч. 5 ст. 189 ЖК РФ решением общего собрания о проведении капитального ремонта общего имущества должно быть определено лицо, которое от имени всех собственников помещений в МКД уполномочено участвовать в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты.

Как видим, обязательным является лишь актирование работ по капитальному ремонту. Положение п. 4 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ, в котором указана одна из функций председателя совета МКД – подписывать акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД, нельзя расценивать как возлагающее на управляющего МКД обязанность организовать сдачу услуг путем подписания актов. Таким образом, ЖК РФ требует актировать только работы по капитальному ремонту.

Если обратиться к гражданскому законодательству, можно увидеть, что в силу ч. 4 ст. 753 «Сдача и приемка работ» ГК РФ (статья расположена в § 3 «Строительный подряд») сдача результата работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляются актом, который подписывается обеими сторонами. То есть по общему правилу составление акта обязательно лишь в рамках правоотношений по договору строительного подряда (предмет – выполнение строительных работ). В сфере управления МКД это актуально в отношении работ по текущему и капитальному ремонту общего имущества.

Вообще федеральное законодательство не предусматривает обязательного составления актов об оказании каких-либо услуг, ведь услуга представляет собой полезную для заказчика деятельность исполнителя, не имеет материального выражения, потребляется одновременно с оказанием: составление акта об оказании услуг – это формальность, которая может быть обязательна в силу положений конкретного заключенного договора. Даже налоговики и финансисты указывают, что акт об оказании услуг не нужен для документального подтверждения осуществленных расходов, если его составление не предусмотрено законом или договором . Содержание общего имущества многоквартирного дома выражается в постоянной текущей деятельности исполнителя, создающей определенный полезный эффект не в виде овеществленного результата, а в виде самой деятельности. В связи с этим оплата оказанных услуг не связывается с наличием подписанного заказчиком акта об оказании услуг, так как действия истца как исполнителя не сводятся к результату, который мог быть передан заказчику и который позволил бы зафиксировать исполнение обязанности со стороны исполнителя (Постановление ФАС СКО от 26.02.2013 по делу № А53-25396/2011).

К сведению

Акты о выполнении работ по ремонту общего имущества могут пригодиться управляющему, если после прекращения управления домом новый управляющий предъявит требование о возврате неосновательного обогащения в виде неиспользованных платежей на ремонт (подробнее см. статью Е. В. Емельяновой «Старые накопления на капремонт: передача при смене способа управления» (№ 9, 2015)). О возврате платежей на содержание общего имущества речи не идет.

Таким образом, в первом приближении можно сделать следующие выводы:

по ремонтным работам управляющий должен составлять акты;
по услугам по содержанию общего имущества акты составляются, только если это предусмотрено договором управления МКД.

Во всех ли случаях эти выводы верны?

О составе технической документации на МКД

Согласно ПриказуМинстроя РФ № 761/пр форма акта утверждена в соответствии с п. 9 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290. Согласно данной норме сведения об оказании услуг и выполнении работ, предусмотренных перечнем услуг и работ , отражаются в актах и являются составной частью технической документации на МКД. В свою очередь, в соответствии с обновленным пп. «б» п. 24 Правил содержания общего имущества в состав технической документации включены не только документы (акты) о приемке результатов работ, но и сметы, описи работ по проведению текущего ремонта, оказанию услуг по содержанию общего имущества собственников помещений в МКД. Подчеркнем, что акты об оказании услуг здесь не названы.

К сведению

Акт о приемке результатов работ – документ, удостоверяющий сдачу результата работ исполнителем и его приемку заказчиком (п. 4 ст. 753 ГК РФ).

Смета – это один из способов установления цены работ по договору подряда (п. 3 ст. 709 ГК РФ).

Согласно п. 2.3.6 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170, опись ремонтных работ на каждое строение, включенное в годовой план текущего ремонта, разрабатывается и согласовывается с собственником жилищного фонда, уполномоченным или руководителем организации по обслуживанию жилищного фонда в установленные сроки .

То есть сметы и описи по услугам и работам нельзя отождествлять с актами о выполнении работ, оказании услуг.

Документы, касающиеся текущего ремонта общего имущества, давно считаются частью технической документации на МКД и успешно истребуются при смене управляющего (Постановление АС УО от 18.11.2015 № Ф09-7142/15). Обоснование вполне логично: периодичность текущего ремонта составляет три-пять лет (см. п. 2.3.4 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда), поэтому новому управляющему необходимо иметь информацию о выполненных ранее текущих ремонтах, чтобы спланировать последующие. А требование проводить приемку результатов работ по текущему ремонту жилого дома комиссией в составе представителей собственников жилфонда и организации по обслуживанию МКД содержится в п. 2.3.8 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда.

Согласно ч. 10 ст. 162 ЖК РФ за 30 дней до прекращения договора управления УК обязана передать новому управляющему техническую документацию на МКД и иные связанные с управлением домом документы. Благодаря Постановлению Президиума ВАС РФ от 30.03.2010 № 17074/09 на практике устоялся такой подход: если у прежнего управляющего отсутствует техническая документация, необходимая для управления МКД, он обязан восстановить ее за свой счет и передать новому управляющему. Можно ли считать, что новый управляющий вправе требовать у прежнего акты об оказании услуг по содержанию общего имущества в МКД, даже если они не составлялись? Представляется, что ответ на этот вопрос зависит от того, являются ли акты оказанных услуг по техническому и санитарному содержанию общего имущества документами, которые необходимы для управления домом. Возьмем на себя смелость утверждать, что акты не являются таковыми.

О стандартах управления МКД

Согласно п. 4 Правил осуществления деятельности по управлению МКД, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416, управление МКД обеспечивается выполнением определенных стандартов, среди которых:

организация оказания услуг и выполнения работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, утвержденным решением собрания, в том числе осуществление контроля за оказанием услуг и выполнением работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД исполнителями этих услуг и работ, включая документальное оформление приемки таких услуг и работ, а также фактов выполнения услуг и работ ненадлежащего качества (пп. «д»);
обеспечение собственниками помещений в МКД, органами управления товарищества и кооператива контроля за исполнением решений собрания, выполнением перечней услуг и работ, повышением безопасности и комфортности проживания, а также за достижением целей деятельности по управлению МКД, в том числе обеспечение участия представителей собственников помещений в осуществлении контроля за качеством услуг и работ, в частности, при их приемке (пп. «з»).

Обращаем особое внимание, что ни ЖК РФ, ни Правила осуществления деятельности по управлению МКД не устанавливают конкретный порядок приемки услуг и работ, контроля за выполнением перечней услуг и работ со стороны собственников помещений.

Здесь следует отметить, что Правила осуществления деятельности по управлению МКД (впрочем, как и Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД и Приказ Минстроя РФ № 761/пр) не разграничивают работы и услуги в целях фиксации их приемки и контроля за их выполнением и оказанием. Собственники помещений имеют право в любое время запрашивать и получать от ответственных лиц информацию о перечнях, объемах, качестве и периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ, а также проверять объемы, качество и периодичность их оказания и выполнения (в том числе путем проведения соответствующей экспертизы) (п. 40 Правил содержания общего имущества).

В отличие от составления акта приемки выполненных работ, приемка оказанных услуг в том виде, в котором мы привыкли ее понимать (составление акта по итогам отчетного периода), – это чаще всего формальность. Содержание общего имущества – комплекс разнородных услуг с разными моментами осуществления, многие услуги оказываются по мере необходимости или непрерывно. Здесь доказательством того факта, что услуга оказана, будет отсутствие зафиксированного факта неоказания услуги. Именно на этом принципе основан алгоритм снижения размера платы за жилое помещение, предусмотренный Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491. Если таких актов нет, значит, услуга оказана, составление общего акта за какой-либо период следует считать формальностью.

Между тем нужно помнить, что нарушение организациями, осуществляющими предпринимательскую деятельность по управлению МКД на основании договоров управления МКД, Правил осуществления деятельности по управлению МКД влечет наложение на юридических лиц административного штрафа в размере от 150 000 до 250 000 руб. (ч. 1 ст. 7.23.3 КоАП РФ). Автору удалось найти Решение Ленинского районного суда г. Кемерово от 13.11.2015 по делу № 12-338/2015, которым признано законным привлечение УК к ответственности по названной выше статье за то, что результаты выполненных работ и оказанных услуг по договору управления МКД за определенный период оформлены частично, а именно не обеспечено участие представителей собственников помещений в МКД в осуществлении контроля за качеством услуг и работ при их приемке. В другом случае проверяющими также было установлено, что имеющиеся акты выполненных работ не подписаны со стороны собственников помещений, а начиная с 01.01.2015 они вовсе не составлены (проверка проведена 16.02.2015), но по основаниям, обусловленным процессуальными тонкостями, УК не была привлечена к административной ответственности (Решение Заводского районного суда г. Кемерово от 20.05.2015 по делу № 12-507/2015).

Поэтому, несмотря на то что актирование услуг является формальностью, с учетом всего вышесказанного представляется, что для управляющего наиболее безопасным будет составление актов об оказании услуг по содержанию общего имущества и представление их на подписание представителям собственников помещений. Периодичность составления актов следует предусмотреть в договоре управления (как минимум ежегодно). Составление актов на ремонтные работы – обусловленная законом необходимость.

Кто подписывает акт

Из формы акта следует, что на стороне заказчика всегда выступают собственники помещений в МКД (указывается адрес дома). От их имени выступает гражданин (приводятся его Ф. И. О.), являющийся собственником квартиры в МКД. В частности, им может быть председатель совета МКД (избирается в случае управления УК) либо уполномоченный собственник помещения.

Также в акте есть место для указания основания, на котором действует такой собственник помещения, – решения общего собрания собственников помещений в МКД либо доверенности (следует вписать реквизиты соответствующего документа). Общим собранием собственников помещений выбирается совет МКД, а затем из числа его членов – председатель совета (ч. 1, 6 ст. 161.1 ЖК РФ). Если в доме реализован способ непосредственного управления, по решению общего собрания собственников от их имени в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме (ч. 3 ст. 164 ЖК РФ).

На стороне исполнителя в акте указывают лицо, оказывающее услуги (выполняющее работы) по содержанию и ремонту общего имущества в МКД. Эти работы и услуги выполняются и оказываются на основании:

договора управления МКД;
договора оказания услуг по содержанию и (или) выполнения работ по ремонту общего имущества в МКД;
договора подряда по выполнению работ по ремонту общего имущества в МКД.

Соответственно, исполнителем может быть УК, выбранная в качестве способа управления, или иное лицо, оказывающее услуги и выполняющее работы для заказчиков – собственников помещений в МКД в рамках непосредственного управления домом (ч. 1 ст. 164 ЖК РФ).

Возникает справедливый вопрос: входит ли ТСЖ в круг исполнителей, которые руководствуются формой акта и оформляют акты об оказании услуг и выполнении работ? Видимо, да, поскольку на ТСЖ в полном объеме распространяются такие документы, как Правила содержания общего имущества, Правила осуществления деятельности по управлению МКД, Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД, Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда.

Табличная часть акта

Обращает на себя внимание содержательная часть акта, в которой стороны должны сформулировать его предмет. Она фактически заимствована из форм раскрытия информации об управлении МКД. В частности, в разделе «Детальный перечень выполненных работ (оказанных услуг) в рамках выбранной работы (услуги)» формы 2.8, утвержденной Приказом Минстроя РФ от 22.12.2014 № 882/пр, есть строки 23 – 26, в которых указываются наименование работы (услуги), периодичность ее выполнения (оказания), единица измерения и стоимость на единицу измерения. То есть УК, составляя акты, может взять из них всю информацию для обязательного опубликования. Примечательно, что последние три строки формы (24 – 26) заполняются при наличии информации по детализированной работе. Это может указывать на определенную свободу исполнителя в детализации видов работ, услуг.

Подчеркнем, что в форме акта приведены реальные характеристики услуг (работ), а не расчетные, которые фигурируют в подавляющем большинстве договоров управления МКД. Особенно четко это видно, если сравнить окончательный вариант формы акта с предложенным в первоначальном проекте.

Проект формы акта	Утвержденная форма акта
Наименование работ	Наименование вида работы (услуги)
Периодичность выполнения работ	Периодичность / количественный показатель выполненной работы (оказанной услуги)
	Единица измерения работы (услуги)
Ежемесячная (или годовая) плата	Стоимость / сметная стоимость выполненной работы (оказанной услуги) за единицу
Стоимость 1 кв. м общей площади (руб. в месяц)	Цена выполненной работы (оказанной услуги), в руб.

Напомним, что плата за жилое помещение – это расчетный показатель, усредненный по календарному году для равномерности финансовых потоков. Для определения размера платы в расчете на 1 кв. м площади помещения нужно утвердить перечень услуг (работ), периодичность их оказания (выполнения) в году или иной количественный показатель (особенно если речь идет о ремонтных работах), единицу измерения, цену в расчете на единицу измерения и вывести общую годовую стоимость каждой услуги (работы). Затем итоговый показатель необходимо разделить на 12 (количество месяцев) и общую площадь помещений в МКД, принадлежащих собственникам.

Если в договоре управления раскрывается лишь перечень услуг (работ) с указанием их стоимости в расчете на один месяц и 1 кв. м площади помещения (например, обслуживание лифтов – 1,5 руб./кв. м в месяц, дератизация – 0,3 руб./кв. м в месяц), у собственников помещений нет понимания, как часто проводится соответствующее мероприятие и сколько оно стоит в целом. Утвержденная форма акта, как и форма раскрытия информации, позволяет дать пользователям реальное представление об объеме и стоимости обслуживания общего имущества. Ведь у подрядчиков управляющий запрашивает информацию о работах и услугах в реальных измерителях – куб. м вывезенного мусора, п. м. замененных труб, кв. м перекрытого кровельного покрытия и т. п. Поэтому, если услуги (работы) оказываются (выполняются) управляющим МКД подрядным способом, количественные показатели услуг (работ) следует заимствовать из актов непосредственных исполнителей. Если же мероприятия выполняются собственными силами, нужно оценить их объем на основании внутренних документов и точно так же составить акт для собственников помещений. Что касается стоимости за единицу, она должна соответствовать договоренности между управляющим и собственниками помещений (вполне может содержать наценку на цену подрядчика – непосредственного исполнителя).

Обратите внимание

Согласно п. 32 ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 21.07.2014 № 209-ФЗ «О государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства» в системе должна размещаться информация о состоянии расчетов лиц, осуществляющих деятельность по управлению многоквартирными домами, или лица, уполномоченного в установленном жилищным законодательством порядке представлять в отношениях с третьими лицами интересы собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление этим домом, с лицами, осуществляющими оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, с размещением заключенных договоров и соответствующих актов сдачи-приемки результатов оказанных услуг и (или) выполненных работ . Поставщиком этой информации является, в частности, управляющий МКД (ч. 18 ст. 7). Поэтому вполне логично, если на ту или иную услугу (работу) составлен акт с подрядчиком, она же должна быть отражена в акте, оформляемом для собственников помещений.

Периодичность составления акта…

…не регулируется нормативно. В шапке акта указывают дату его составления, но нет реквизита для фиксации периода оказания услуг (недели, месяца, квартала, года и т. п.). Лишь после табличной части в п. 2 акта оставлено место для указания начала и окончания периода, за который следует подсчитать общую сумму, на которую выполнены работы (оказаны услуги). Поэтому представляется, что в отношении услуг стороны вправе выбрать (и закрепить в договоре) любой период составления актов. Что касается работ, их приемка должна фиксироваться непосредственно после выполнения.

Прорабатывая вопрос о периодичности составления акта об оказании услуг по содержанию общего имущества, УК должна оценить возможные варианты в том числе с точки зрения соотношения их с принятым в бухгалтерском учете порядком признания выручки. Так, в большинстве компаний выручка определяется ежемесячно в размере начисленной потребителям платы, тогда как комплексную услугу по содержанию общего имущества можно считать оказанной в полном объеме только по истечении года, обоснование – определение степени готовности услуги на отчетную дату. Этому варианту полностью соответствует составление акта раз в год. Соответствующие данные следует перенести из акта в отчет об управлении домом за истекший календарный год.

Если УК будет составлять акт об оказании услуг ежемесячно или ежеквартально, стоимость указанных в нем услуг (фактически выполненных мероприятий по содержанию общего имущества) никогда не совпадет с платой, начисленной за тот же период потребителям, и всегда будет изменяться от периода к периоду в силу сезонности многих мероприятий. Наличие таких актов автоматически указывает, что УК оказала, а собственники помещений приняли услугу содержания в определенном объеме и по определенной стоимости. Игнорировать такой документ в бухгалтерском учете никак нельзя. Кстати, для целей применения льготы по НДС это выгодный вариант, но может показаться учетным работникам более трудозатратным.

Об отсутствии претензий

В форме акта есть любопытное условие: п. 3 гласит, что работы (услуги) выполнены (оказаны) полностью, в установленные сроки, с надлежащим качеством. С учетом того, что форма не названа в качестве рекомендуемой, включение этого условия в акт обязательно. Выходит, что в акте должны быть перечислены лишь реально выполненные работы и оказанные услуги, с реальной периодичностью и реальным качеством, а их стоимость должна быть указана с учетом перерасчета, если были допущены нарушения качества или была превышена допустимая продолжительность перерывов оказания услуг, выполнения работ. Это еще раз указывает на преемственность актов и формы раскрытия информации (где следует показывать фактическую стоимость, которая может отличаться от плановой на суммы перерасчета в связи с некачественным оказанием услуг).

Всем знакомы Правила изменения размера платы, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491. Они предусматривают особый порядок изменения размера платы: если качество услуг или работ «хромало», потребитель должен обратиться к исполнителю с претензией, совместно с ним составить акт (с середины 2013 года введено правило о возможности одностороннего составления акта потребителем, если связаться с исполнителем невозможно), затем представить заявление о перерасчете. Выходит, по умолчанию считается, что все работы и услуги имеют надлежащее качество и периодичность их осуществления соблюдается четко. Чтобы доказать обратное, потребителю нужно потрудиться и соблюсти массу формальностей. Если стороны осуществляют свои права и выполняют обязанности добросовестно, ненадлежащее качество услуг фиксируется в режиме онлайн и разногласий в части фактической стоимости услуг, указываемой в акте, не должно возникнуть.

Впрочем, акт не может рассматриваться как единственно допустимое основание для перерасчета платы (см. Решение ВС РФ от 05.09.2012 № АКПИ12-1004). Поэтому представляется справедливым, что подписанный лояльным к УК представителем собственников помещений акт об оказании тех или иных услуг не закрывает иным собственникам помещений в МКД (как слабой стороне правоотношений) возможность доказывать ненадлежащее качество или сам факт оказания услуг в определенном объеме и требовать перерасчета стоимости, отраженной в акте.

Содержание последнего четвертого пункта акта вызывает вопросы. О каких претензиях по выполнению условий договора здесь может идти речь? Исполнитель выполняет главное условие договора – о проведении работ и оказании услуг. Об отсутствии у собственников помещений претензий в части сроков и качества работ и услуг сказано в предыдущем пункте акта. Главная обязанность потребителя – вносить плату. Выполнение данного условия договора не является предметом рассматриваемого акта.

Сотрудники УК в рабочем процессе заполняют много различных документов . Итак, более подробно о видах:

Акты выполненной работы должны заполняться в соответствии с новыми изменениями в законодательстве. Они являются подтверждением того, что ремонт произведён полностью и его фактические объёмы.
В момент передачи многоквартирного дома управляющей организации от застройщика заполняется акт. В этом документе указывается информация о состоянии технических коммуникаций и помещений общего пользования, а также степень износа и выявленные неисправности.
Акты, которые заполняются при различных авариях. Например, при течи крыши или разрыве труб всегда составляется соответствующий акт.

Акт приема-передачи многоквартирного дома

Этот документ подтверждает факт перехода имущества от одного владельца к другому.

При формировании и подписании соглашения на передачу многоквартирного дома в компетенцию УК, застройщик передаёт всю бухгалтерскую и техническую отчётность сотрудникам управляющей организации. Это необходимо для того, чтобы компания полноценно смогла осуществлять свою деятельность и обслуживать дом.

Акт приема-передачи должен содержать :

Информацию о жителях многоквартирного дома.

Информацию об УК (должности уполномоченных лиц, с указанием ФИО).
Сведения о соглашении с управляющей компанией, на основе которого составляется акт.
Список работ (текущий ремонт, капремонт и т. д.).
Указание всего передаваемого имущества (здесь необходимо максимально расписать всё, что передаётся от маленьких ключей, например от каких-либо помещений, до крупных площадей, например придомовой территории).
Указание особых моментов (по желанию принимающей стороны могут быть вписаны дополнительные замечания).
Фамилии и инициалы, а также подписи сторон.

Акт приёма-передачи подписывается в момент проведения сделки.

В законодательстве специальных форм для заполнения актов передачи не существует. Бланки формируются и разрабатываются в качестве приложения к соглашению.

Акт выполненных работ управляющей компании: образец и правила составления

Этот документ заполняется после проведения каких-либо работ и подтверждает выполнение их надлежащим образом. Если акт подписан, то это значит, что организация в полном объёме и качественно выполнила свою работу. Но должна ли УК заполнять и предоставлять акты выполненных работ?

Согласно новым изменения в законе (приказ Минстроя №761 от 26 октября 2015 года) все управляющие организации в обязательном порядке должны заполнять первичную документацию. К такой документации относится и акт приёма выполненной работы.

Также на законодательном уровне существует типовая форма такого документа, поэтому заполнить его не представляет сложности.

Документ должен содержать следующую информацию :

Акты следует оформлять сразу после выполнения работ . Однако конкретных сроков для проставления подписи в акте на законодательном уровне не предусмотрено.

Если оформление актов будет реже чем раз в месяц, то очень сложно отследить и проверить фактическое отремонтированное оборудование и сопоставить с фиксированной записью в документе.

Характеристика на жильца от управляющей компании ЖКХ с примером

Характеристикой с места проживания признаётся неофициальный документ . Он составляется в произвольной форме. Такой документ содержит сведения о человеке, которые связаны с его отношениями с соседями и окружающими людьми.

Характеристика включает сведения об уплате коммунальных платежей, конфликтных ситуациях с соседями и принятие участия человека в жизни многоквартирного дома.

Поскольку установленная форма отсутствует, характеристику пишут в произвольном виде. В документе должно быть указано:

Фамилия, имя и отчество человека, а также его полный адрес проживания.
Наименование управляющей организации и указание лица, выдавшего документ (с указанием должности и ФИО).
Описание поведения гражданина.

Характеристика в таком виде обычно необходима для предоставления в государственные органы. Иногда в документ вписывают наименование структуры, куда требуется документ. При стандартном заполнении пишут слова: Характеристика выдана по месту требования».

Характеристику могут попросить :

работники полиции (следователи и т. д.);
попечительский совет и органы опеки (при оформлении опекунства);
судебным органам.

Если в доме существует ТСЖ, то характеристику лучше всего оформить и заверить именно у председателя этого органа.

Подводя итоги, можно отметить, что формирование всех вышеперечисленных актов – процесс простой. Самое главное, чтобы вся информация, изложенная в актах, была понятна всем сторонам.

Предоставление ЖКУ

Акты выполненных работ при содержании общего имущества: оформлять или нет?

ТЕКСТ: Дмитрий Бурняшев , юрист

Составление актов - это право или обязанность УО? Распространяется ли приказ Минстроя России от 26.10.2015 № 761/пр на ТСЖ, ЖСК и иные СПК? С какой периодичностью необходимо оформлять эти акты и кому предъявлять? Каковы последствия неподписания или невозможности предъявления актов? Рассмотрим каждый из вопросов.

При каком способе управления МКД нужно оформлять акты

Любая организация, управляющая МКД, обязана оформлять акты выполненных работ по содержанию общего имущества.

Управление МКД должно обеспечивать надлежащее содержание общего имущества. Нет разницы, кто именно управляет домом: УО, жилищное объединение или непосредственно собственники помещений в МКД.

Как организация, управляющая МКД (УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК), вы обязаны обеспечить участие собственников в осуществлении контроля качества услуг и работ, в т. ч. при их приемке. Этого требует один из стандартов управления многоквартирным домом, утв. (абз. 9 подп. «д» п. 4). Отметим, что на ТСЖ, ЖК, ЖСК, управляющие МКД без договора управления с УО, распространяются требования стандартов управления МКД. Это предусмотрено подп. «б» п. 1 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утв. постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416 .

Жилищные объединения, которые не заключили договор управления с УО, тоже обязаны оформлять акты выполненных работ. Эта обязанность - обеспечивать участие собственников - следует из совокупности положений ч. 2.2 ст. 161 ЖК РФ и п. 9 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 (далее - Правила № 290). Такая позиция Минстроя России изложена в письме от 04.04.2016 № 9667‑ОД/04.

В какой форме составлять акты

Акт выполненных работ, оказанных услуг по содержанию общего имущества оформляйте по форме, утв. приказом Минстроя России от 26.10.2015 № 761/пр (далее - Приказ № 761).

Использование этой формы обязательно, так как она утверждена во исполнение п. 9 Правил № 290.

Случаи привлечения УО к ответственности или выдачи предписаний за несоставление актов приемки по форме Приказа № 761 единичны. Найти решения вышестоящих судов не удалось, поэтому приведем пример из решения суда первой инстанции.

ПРИМЕР

Вы можете получить штраф, если составляете акты не по форме приказа № 761

При внеплановой документарной проверке ГЖИ установила, что УО составляет акты выполненных работ по ремонту межпанельных стыков и иных работ не по форме Приказа № 761. В итоге УО получила предписание устранить данное нарушение.

УО обратилась в суд с требованием о признании предписания недействительным. Компания считала, что не обязана следовать требованиям Приказа № 761. В договоре управления МКД предусмотрена обязанность УО и ее подрядчиков оформлять акты выполненных работ и установлено, что периодичность их оформления УО определяет самостоятельно. Также УО заявляла, что действующее законодательство не предусматривает обязательного составления актов, а утвержденная Приказом № 761 форма акта носит рекомендательный характер.

УО проиграла спор. Суд указал, что с момента вступления в силу Приказа № 761 управляющие организации должны оформлять выполненные работы по содержанию и ремонту общего имущества МКД актами по форме, утвержденной указанным приказом. Основание: «в силу положений ст. 5 ЖК РФ данный документ является частью жилищного законодательства, а утвержденная им форма акта обязательна к соблюдению лицами, осуществляющими управление многоквартирным домами» (решение АС Нижегородской области от 19.10.2016 по делу № А43-23068/2016).

К СВЕДЕНИЮ

Акты приемки результатов работ, сметы, описи работ по проведению текущего ремонта, оказанию услуг по содержанию общего имущества собственников помещений в МКД - это техническая документация на МКД. Так указано в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. .

Как часто оформлять акты

Будем исходить из того, что периодичность оформления актов выполненных работ законом не установлена. А это значит, что такую периодичность вы можете определить сами, но это нужно закрепить документально.

В ЖК РФ упоминается только отчет УО о выполнении договора управления за предыдущий год, который она должна представлять ежегодно в течение первого квартала текущего года (ч. 11 ст. 162 ЖК РФ). Примерная форма отчета управляющей организации приведена в приказе Минстроя России от 31.07.2014 № 411/пр (далее - Приказ № 411). Но отчет по договору и акты выполненных работ - это не одно и то же.

Сроки оформления актов приемки оказанных услуг, выполненных работ по содержанию общего имущества определяйте в соответствии с фактическими сроками их оказания (выполнения). При определении фактических сроков ориентируйтесь на сроки, предусмотренные договором (например, договором управления МКД). Такая позиция Минстроя России изложена в письме от 04.04.2016 № 9667‑ОД/04.

Ранее Минстрой России рекомендовал включить в договор управления условие о сроках сдачи-приемки работ (услуг). Это указано в п. 4 Примерных условий договора управления МКД, утв. Приказом № 411 .

Документальное подтверждение выполненных работ и оказанных услуг подтвердит вашу законопослушность и облегчит общение с гражданами, повысит их доверие.

Учитывайте, что собственники помещений могут в любое время затребовать у вас информацию о вашей работе. Отказывать не рекомендуем.

КОММЕНТАРИЙ ЭКСПЕРТА

Акты - не единственная форма контроля

Любовь Чеснокова

Вы не обязаны «баловать» собственников помещений в МКД именно актами выполненных работ, оказанных услуг.

Верховный Суд РФ указал, что законодательством предусмотрен широкий спектр методов контроля за работой УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК:

раскрытие информации в соответствии с постановлением Правительства РФ от 23.09.2010 № 731 ;
предоставление информации о перечнях, объемах, качестве и периодичности оказанных услуг, выполненных работ в соответствии с постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 .

Другими словами, если собственники требуют проверить объемы работ и услуг, вы вправе сообщить им, что сведения опубликованы официально в соответствии со Стандартом раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность по управлению многоквартирными домами, утв. постановлением Правительства РФ от 23.09.2010 , и назвать адрес сайта и раздел. Мнение Верховного Суда РФ изложено в решении от 12.01.2015 № АКПИ14-1289 .

Напомню, что уже в ближайшие месяцы в полном объеме заработает портал ГИС ЖКХ, на котором также представлена исчерпывающая информация о деятельности организаций, управляющих МКД.

Выводы

Оформлять акты выполненных работ, оказанных услуг по содержанию общего имущества в МКД нужно обязательно. А вот сроки и периодичность оформления законодательно не установлены. Несоблюдение формы акта - повод для привлечения организации, ее должностных лиц к административной ответственности.

Внесите условие о периодичности составления таких актов в договор, на основе которого управляете МКД. Если вы не установите сроки договором, то жилищные инспекторы, скорее всего, будут руководствоваться разъяснениями Минстроя России: сроки оформления актов приемки должны определяться в соответствии с фактическими сроками проведения работ.

При проведении ГЖИ проверок предъявите инспекторам акты, составленные по утвержденной форме, а также договор, в котором закреплена периодичность их оформления.

Периодичность оформления актов приемки оказанных услуг и выполненных работ по содержанию общего имущества мы рекомендуем установить в договоре, в рамках которого вы управляете МКД:

оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в МКД;
управления МКД;
о содержании общего имущества в МКД и предоставлении коммунальных услуг (для жилищных объединений и не членов такого объединения).

В некоторых случаях это может быть договор подряда. Такое возможно при непосредственном способе управления и в случаях, если общее собрание приняло решение о проведении работ, которые не предусмотрены основным договором: установить аппаратуру для видеонаблюдения, ворота для въезда на территорию МКД и т. п.

Между ТСЖ, ЖК, ЖСК и их членами договорные отношения не предусмотрены. Сроки и порядок оформления актов закрепите в уставе.

9 мин на чтение

Примерное время

Распечатайте
и возьмите с собой

Распечатать статью

Скачать статью

Предоставление ЖКУ

РСО не права, если применяет повышающий коэффициент без согласования с вами

ТЕКСТ: Гульназ Никитина , эксперт справочной системы «Управление многоквартирным домом»

Сверьте счета, которые вы получаете от РСО, с условиями договора ресурсоснабжения. Договором предусмотрено применение повышающего коэффициента? Нет? И дополнительное соглашение вы не подписывали? Тогда РСО не имеет права увеличивать сумму платежа, и вот почему.

На что ссылаются РСО

С 2017 года во взаимоотношениях между РСО и организациями, управляющими МКД, появился новый инструмент - повышающий коэффициент (далее - ПК).

Соответствующие изменения внесены в Правила, обязательные при заключении договоров снабжения коммунальными ресурсами, утв. постановлением Правительства РФ от 14.02.2012 № 124 (далее - Правила заключения договоров).

О чем РСО могут умолчать

Нельзя по умолчанию начать применять ПК в расчетах за коммунальные ресурсы по договорам, заключенным ранее 2017 года. Так определено ст. 422 ГК РФ. Это означает, что правило о применении ПК в отношениях между вами и РСО не имеет обратной силы. Условие о применении ПК в расчетах можно включить в договор ресурсоснабжения только по соглашению сторон.

Таким образом, если договор между вами и РСО заключен до 1 января 2017 года, то РСО может предложить вам заключить дополнительное соглашение к договору или изложить отдельные пункты договора в новой редакции. Подписав изменения к договору, вы согласитесь с использованием ПК в расчетах.

Когда начнется применение ПК, если вы не подпишете изменения к договору с РСО

Если вы не подписывали дополнительное соглашение, РСО внесет в договор необходимые правки в части применения ПК при его пролонгации. В вашем договоре ресурсоснабжения определен срок его действия, и при его перезаключении порядок расчетов изменится. Это законный порядок, ведь перезаключать договор вы будете уже в период действия новых положений Правил заключения договоров .

ВОПРОС

РСО сделала перерасчет с 1 января и включила в формулу повышающий коэффициент. Это законно?

Ответ зависит от того, какие дополнения к договору вы оформили.

Изменения в Правила заключения договоров внесены постановлением Правительства РФ от 27.02.2017 № 232 . В постановлении есть такая формулировка: «Изменения подлежат применению к отношениям, возникшим с 1 января 2017 года». Это означает, что в расчеты по договорам, заключенным до 1 января этого года, ПК не включается по умолчанию. При этом во все договоры ресурсоснабжения, заключаемые после 1 января, условие о применении ПК должно быть включено в обязательном порядке.

Перерасчет с 1 января 2017 года РСО может сделать в случае, если вы заключили договор уже после указанной даты, но по каким‑то причинам ПК не был включен в порядок расчетов. Такая ситуация могла возникнуть, например, по договорам, заключенным в период с 1 января по 27 февраля.

Если договор ресурсоснабжения у вас бессрочный, то РСО, скорее всего, будет прилагать максимум усилий к тому, чтобы подписать дополнительное соглашение. Обоснование будет предложено следующее: «в целях приведения условий договора в соответствие с действующим законодательством». Ваше согласие позволит РСО применять в расчетах ПК.

ВАЖНО!

В расчете платы за отопление и коммунальные ресурсы на содержание общего имущества вы не можете применять повышающий коэффициент. Соответственно, разница между суммой, начисленной РСО (при применении ПК), и суммой, начисленной к оплате потребителям, - это ваш убыток как исполнителя коммунальных услуг.

К каким коммунальным ресурсам и какой ПК может применять РСО

Расчеты за коммунальные ресурсы, в которых РСО может применить ПК, делятся на два вида. Рассмотрим их подробнее.

1. Расчеты за тепловую энергию.

Плата за тепловую энергию рассчитывается исходя из норматива потребления коммунального ресурса по отоплению и суммарной площади жилых и нежилых помещений в МКД с применением ПК. Величина ПК равна 1,1.

2. Расчеты за коммунальные ресурсы, потребленные при содержании общего имущества МКД. К таким коммунальным ресурсам относятся:

холодная вода;
горячая вода;
электроэнергия.

В расчетах стоимости коммунальных ресурсов на содержание общего имущества участвуют нормативы потребления соответствующих видов коммунальных ресурсов и ПК в размере 1,5.

В каких случаях РСО может применять ПК

РСО может использовать ПК в нескольких случаях. Вся информация о том, в каком порядке РСО имеет право применить ПК, сведена в таблицу. Порядок определен подп. «е» , «ж»

В случае, когда МКД не оборудован ОДПУ, есть нюансы. РСО вправе использовать ПК в расчетах при условии, что в МКД есть техническая возможность установки ОДПУ, но он не установлен по каким‑то другим причинам. Если вы не хотите получать счета с увеличенными суммами, то зафиксируйте в акте обследования технические причины, по которым ОДПУ не может быть установлен. Порядок установления наличия технической возможности определен и оформляется в соответствии с приказом Минрегиона России от 29.12.2011 № 627 «Об утверждении критериев наличия (отсутствия) технической возможности установки индивидуального, общего (квартирного), коллективного (общедомового) приборов учета, а также формы акта обследования на предмет установления наличия (отсутствия) технической возможности установки таких приборов учета и порядка ее заполнения».

Это положение подп. «е» п. 22 Правил заключения договоров.

6 мин на чтение

Примерное время

Распечатайте
и возьмите с собой

Распечатать статью

Скачать статью

Предоставление ЖКУ

Проверьте себя: перерасчет платы за отопление с 1 января 2017 года

ТЕКСТ: Любовь Чеснокова , главный редактор журнала «Управление многоквартирным домом»

Во всех федеральных СМИ прозвучала информация: отменен повышающий коэффициент за тепло. Граждане стали активно жаловаться в организации, управляющие МКД, слать гневные письма и требовать вернуть деньги.

В этом материале мы разберемся, в каких случаях необходим перерасчет платы по статье расходов «отопление» и как на самом деле нужно его произвести.

С чего все началось. Из Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утв. постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 (далее - Правила № 354), исключена норма о праве исполнителя КУ применять повышающий коэффициент, если в МКД нет ОДПУ.

Напомним, что до 14 марта 2017 года вы как исполнители КУ в МКД имели право применять повышающий коэффициент, если одновременно выполнялись три условия:

в МКД отсутствует ОДПУ тепловой энергии;
потребители были обязаны его установить;
есть техническая возможность установки прибора учета.

Такое право предусматривал абз. 3 п. 42 ( Правил № 354.

Изменения внесены постановлением Правительства РФ от 27.02.2014 № 232.

В чем главный нюанс. Изменения в Правила № 354 внесены в марте, но новый порядок расчетов введен с 1 января 2017 года. В таких случаях юристы говорят, что изменения получили обратную силу.

Как сделать перерасчет. Определите сумму переплаты и вычтите ее из платежа потребителя.

Для расчета платы за отопление в жилом или нежилом помещении вы брали одну из формул (рисунки 1, 2).

Полученный результат умножали на 1,5. Условно назовем то, что получилось, «СУММА 1». Теперь на эти же 1,5 разделите. После деления получается сумма платежа без применения повышающего коэффициента - «СУММА 2». Теперь из СУММЫ 1 вычтите СУММУ 2, и получится излишек, который вы должны вернуть потребителю (рисунок 3).

Предложенные формулы расчета размера платы за коммунальную услугу по отоплению приведены в пп. и (1) приложения 2 к Правилам № 354.

ПРИМЕР

Перерасчет за отопление после отмены применения повышающего коэффициента

В регионе КУ «отопление» оплачивается только в отопительный период.

В январе и феврале УО «Ромашка» начисляла потребителям плату за КУ «отопление» с применением повышающего коэффициента 1,5, т. к. МКД не оборудован ОДПУ. В марте вступили в силу изменения, и излишне начисленные за счет применения повышающего коэффициента суммы за январь и февраль нужно вернуть. Экономист УО разработала алгоритм действий на примере одного потребителя.

Платеж за отопление для Сергеева Д. И. в январе составил 6156,56 руб. с учетом повышающего коэффициента 1,5.

Если разделить 6156,56 руб. на 1,5, получается 4104,37 руб. - это платеж без учета повышающего коэффициента.

6156,56 минус 4104,37 равно 2052,19 руб. Именно эту сумму нужно вернуть потребителю Сергееву Д. И. за январь.

В феврале платеж за отопление составил 6712,50 руб. с учетом повышающего коэффициента 1,5.

Делим 6712,50 на 1,5 и получаем 4475,00 руб. - это платеж без учета повышающего коэффициента.

6712,50 минус 4475,00 равно 2237,50 руб. Эту сумму нужно вернуть потребителю Сергееву Д. И. за февраль.

В дальнейшем при расчете платы за КУ «отопление» повышающий коэффициент уже не применяли.

Складываем излишне начисленные суммы за январь и февраль: 2052,19 плюс 2237,50 получается 4289,69 руб.

Потребитель Сергеев Д. И. оплачивал ЖКУ полностью и своевременно.

На совещании в УО принято решение возвращать деньги путем зачета излишне уплаченной суммы при оплате будущих периодов. Продолжение примера - в разделе «Как вернуть переплату задним числом».

Перерасчет сделайте за все периоды с начала года, если применяли повышающий коэффициент. Напомним: расчетный период равен календарному месяцу.

К СВЕДЕНИЮ

Правилами предоставления коммунальных услуг не предусмотрен возврат излишне начисленной суммы в наличной или безналичной форме непосредственно потребителю. Зачислите «излишки» на лицевой счет потребителя по статье расходов «отопление» и учитывайте их в дальнейших расчетах.

Как вернуть переплату задним числом. Вернуть излишне уплаченное можно двумя путями:

снижать размер платы за отопление;
уменьшать сумму долга потребителя перед вами.

Если переплату нельзя зачесть сразу, то остаток пойдет в счет будущих платежей. Назовем такой порядок возврата средств за КУ «общим» - особый порядок для рассматриваемого случая Правилами № 354 не определен. Общий порядок возврата излишне начисленной платы за КУ заложен в пп. , , , ( Правил № 354.

ПРИМЕР

Зачет при оплате будущих периодов

Вернемся к УО «Ромашка» и потребителю Сергееву Д. И.

Его переплата за январь и февраль составила 4289,69 руб. Счет за март к моменту перерасчета уже выставлен, и потребитель его оплатил. Это значит, что зачесть излишне уплаченную сумму в плату за март не успели чисто технически. В апреле плата за КУ «отопление» составила 2304,60 руб.

УО списывает выставленный за апрель платеж за счет переплаты: 4289,69 минус 2304,60 получается 1985,09 руб.

Значит, за отопление в апреле Сергеев Д. И. платить не будет, а 1985,09 руб. остаются на его лицевом счете в графе «отопление» и дожидаются начала отопительного периода 2017/2018.

Срок возврата денежных средств в связи со вступлением в силу постановления Правительства РФ от 27.02.2016 № 232 не установлен.

Как считать плату за отопление в будущем. Рассчитывайте плату по формулам, приведенным выше, и не умножайте то, что получилось, на повышающий коэффициент. Если ваш расчет автоматизирован, исключите из алгоритма действие «умножить на повышающий коэффициент» или «умножить на 1,5».

9 мин на чтение

Примерное время

Распечатайте
и возьмите с собой

Распечатать статью

Скачать статью

Предоставление ЖКУ

Как избавиться от переплаты за тепло

ТЕКСТ: Вениамин Гассуль , кандидат экономических наук, почетный строитель России (Санкт-Петербург)

Почему мы проветриваем помещения зимой? Потому что жарко и душно. И дома, и на работе. Кондиционер не включаем, чтобы не простудиться, поэтому выпускаем избыточное тепло через окно.

Крепкие морозы в средней полосе России держатся считаные дни, а остальное время - это серая слякоть. Когда закладывались нормативы тепла, ситуация с зимней погодой была иной. Глобальное потепление и нежелание ресурсоснабжающих организаций подстраиваться под новые условия усугубляют проблему с лишним теплом. А ведь это львиная доля платы за коммунальные услуги.

В этой статье мы разберемся, кто виноват в перетопе и как минимизировать его финансовые последствия.

Почему появляется

Общественное мнение уже назначило виноватых: люди уверены, что УО и жилищные объединения не регулируют параметры теплоносителя, поступающего в МКД.

В Санкт-Петербурге несколько лет назад даже требовали от организаций, управляющих МКД, вручную поджимать входные задвижки и угрожали мерами административного воздействия за перетоп. Надо отметить, что многие УО стремились найти и применить у себя различные инженерные решения, исключающие перетоп.

Инженерные способы регулировать тепло

Есть несколько видов оборудования, использование которого позволяет регулировать работу системы отопления в МКД. Рассмотрим поближе.

Регулируемое сопло элеватора. Оно не нарушает безопасность и общую надежность функционирования элеваторного узла и всей системы отопления. Единственный минус - неустойчивость работы.

Можно привести пример большой кропотливой и самостоятельной работы отдельных ТСЖ, которые устанавливали у себя автоматический регулятор температуры теплоносителя вместо элеватора. Такие приборы регулируют температуру теплоносителя, поступающего в систему отопления, и не допустят перетопа. Но они не регулируют давление теплоносителя на вводе в систему отопления. При высоких параметрах теплоносителя (перегретая вода под большим давлением), на которые рассчитан элеватор, регулятор температуры неминуемо приведет к аварии со вскипанием перегретой воды.

К СВЕДЕНИЮ

В подаче завышенного количества тепловой энергии в МКД виноваты теплоснабжающие организации, которые в силу различных причин не могут обеспечить подачу в дома теплоносителя с требуемыми температурным графиком параметрами. Оплачивать избыточное тепло приходится населению.

Регулятор перепада давления. Он обеспечит поступление в систему отопления теплоносителя с давлением, не превышающим допустимое. Использование регулятора перепада давления - это первый шаг к современному и безопасному автоматизированному узлу управления системой отопления.

Регулятор температуры (термостат). Термостат может быть статическим или программным. Программируемый термостат может изменять температуру в зависимости, например, от времени суток. Статический прибор постоянно поддерживает на одном уровне необходимую температуру. Термостат работает по принципу ограничения притока теплоносителя в определенный участок системы или изменения температуры теплоносителя.

Можно только приветствовать попытки УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК решить проблему перетопа в отдельно взятом МКД, но назначать их виновными в этом явлении несправедливо и неправомерно.

Как избежать

Главное, что следует сделать, - перевести на равноправные рыночные отношения поставщиков и потребителей тепловой энергии.

Именно такие отношения будут стимулировать поставщиков тепла к скорейшей реконструкции и ремонту теплосетей. По сути, только реконструкция сетей обеспечит подачу в МКД теплоносителя с параметрами, соответствующими графику.

Власть сделала первый шаг в этом направлении: был принят Федеральный закон от 23.11.2009 № 261‑ФЗ . В соответствии с ним во всех МКД должны быть установлены общедомовые приборы учета тепла. К чему это привело? Теперь жители домов на законных основаниях оплачивают все количество тепла, зафиксированное прибором учета, в т. ч. избыточно поступившее. Столь необходимый взаиморасчет, присущий рыночным отношениям, получился односторонним. Оказалось, что поставщик тепла не отвечает за поставку тепла именно в том объеме, который требовался по температурному графику.

Надо одновременно с определением фактически поступившего в МКД и зафиксированного прибором учета количества тепла определить потребное по проекту в этот же промежуток времени количество тепла.

Превышение количества поступившего тепла над проектным значением не должно оплачиваться потребителем, а за недопоставку требуемого по проекту тепла поставщик должен уплачивать штраф. Это совершенно нормальные экономические отношения.

Как делать?

Следует обратиться к паспорту системы отопления МКД, в котором указаны:

тепловая нагрузка здания при расчетной температуре наружного воздуха;
расчетная температура наружного воздуха;
расчетная температура воздуха в помещении.

По этим данным определяется количество тепла, необходимое МКД с учетом температуры наружного воздуха. Подобный расчет не представляет никакой сложности, может быть автоматизирован и сохраняет актуальность на долгие годы.

Например, следуя принятой методике, для одного из МКД было определено потребное по проекту количество тепла в определенные дни и тепло, фактически потребленное в эти же дни.

Результаты сведены в таблицу.

Из таблицы следует, что в отчетном периоде поставщик недопоставил 1,18 Гкал тепла, и логично было бы, чтобы он уплатил соответствующий штраф, а потребитель не оплачивал 2,54 Гкал избыточно поставленного тепла.

Обычные рыночные отношения двух субъектов, которые должен легализовать Минстрой России. Сделав первый шаг и обязав потребителей оплачивать тепло по показаниям приборов, он должен обязать поставщиков нести ответственность за поставку тепла в количестве, соответствующем рассчитанному по проекту.

Принципиальное решение вопроса, представленное выше, не требует никаких финансовых затрат и может быть в короткий срок реализовано в любом регионе хотя бы в качестве пилотного проекта для группы МКД, получающих тепло от одного поставщика.

Для этого необходимо на уровне главы региона или его заместителя согласовать с комитетами (жилищным и энергетики) и утвердить детально разработанный проект договора о поставке тепла, основанный на рыночных принципах взаимной ответственности, предложенных выше.

Выводы

Практика показывает, что в регионах с той или иной степенью интенсивности теплосети ремонтируют и налаживают их работу в соответствии с температурным графиком. Это создает хорошие предпосылки для перехода к оплате тепловой энергии с учетом ее расчетной (проектной) потребности.

1. В настоящее время на законодательном уровне решен вопрос определения потребленного МКД тепла по показаниям приборов его учета.

Необходимо на законодательном уровне закрепить определение количества тепла, необходимого для восполнения теплопотерь здания, расчетным путем на основе паспортных данных системы отопления. При этом все штрафные санкции могут быть определены в договоре между потребителем и поставщиком тепловой энергии.

Для решения этого вопроса организации, управляющие МКД, и их ассоциации должны настойчиво обращаться к руководству субъектов РФ.

2. Руководителям УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК рекомендуем:

при постоянном небольшом перетопе обратить внимание на сопло элеватора, диаметр которого вследствие износа при длительной эксплуатации может увеличиться, что потребует замены сопла;
в случае значительных перетопов в отдельные дни рассмотреть вопрос об установке безопасного регулятора температуры - например, элеватора с регулируемым диаметром сопла;
не устанавливать регулятор температуры теплоносителя без регулятора давления, так как в этом случае может возникнуть аварийная ситуация;
сопоставить затраты с эффектом и согласовать свое решение с теплосетью (поставщиком тепловой энергии);
не принимать заманчивые предложения установить вместо элеваторного узла автоматизированный узел управления с пластинчатыми теплообменниками, так как это заведомо экономически нецелесообразно.

9 мин на чтение

Примерное время

Распечатайте
и возьмите с собой

Распечатать статью

Инспекция государственного жилищного надзора Волгоградской области разработала порядок подписания акта приемки оказанных услуг и выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, информирует ИГЖН Волгоградской области .

Напомним, в начале февраля текущего года Минстрой России утвердил форму приемки оказанных услуг и выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Данный документ ежемесячно оформляется управляющей организацией и подписывается представителем Совета многоквартирного дома.

В свою очередь, специалисты инспекции Госжилнадзора Волгоградской области разработали пошаговые рекомендации о порядке заполнения и подписания документа. Эта работа проведена ведомством в помощь всем участникам этого процесса: управляющим организациям, представителям Советов многоквартирных домов и других общественных организаций. Ведомство предлагает четкие инструкции по следующим позициям:

Акту проверки установления факта неоказания, ненадлежащего оказания услуги по содержанию или ремонту общего имущества;

Изменениям, вносимым в договора управления МКД;

Порядку сдачи-приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

Требованиям к заполнению акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

Порядку установления и фиксации факта невыполнения работ (неоказания услуг) или ненадлежащего их выполнения.

Так, например, среди основных требований к составлению и заполнению акта следующие позиции:

1) акт должен составляться ежемесячно (если иная периодичность не установлена договором управления);

2) акт подлежит подписанию двумя сторонами: со стороны Управляющей организации - руководителем (иным уполномоченным лицом); со стороны собственников - председателем совета МКД (при отсутствии совета МКД - иным уполномоченным лицом, определенным решением общего собрания собственников);

3) в акте должны быть отражены все виды работ и услуг, фактически выполненных УО за отчетный период (как обязательные, так и дополнительные (т.е. произведенные за счет дополнительных средств, например «установка ОДПУ»). Отдельно должны выделяться работы по текущему ремонту;

4) в случае оказания услуг ненадлежащего качества или с перерывами, превышающими установленную продолжительность, УО обязана произвести перерасчет. Если перерасчет не произведен и отсутствуют подтверждающие документы выполнения работ (услуг), в т.ч. подписанный собственниками акт приемки - это свидетельствует о нарушении лицензионных требований.

Все документы размещены на сайте Инспекции в разделе: Главная/ Иная информация о деятельности органов исполнительной власти/ Муниципальный жилищный контроль/ Типовой договор управления (http://gzhi.volganet.ru/other/control/contract/).