Регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения. Аренда земельных участков. Курсовая работа: Правовое регулирование оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения Правовые аспекты оборота земель сельскохозяйственного назначения

К регулированию оборота земель сельскохозяйственного назначения применяются особые правила. Если рассматривать землю, в том числе сельскохозяйственную, в ряду имуществ, оборот которых регулируется частным (гражданским) правом, или даже в составе отдельного вида имущества - недвижимости, все же следует признать, что земля является особым имуществом, оборот которого требует специального правого регулирования. Пункт 6 ст. 27 ЗК РФ предусматривает, что оборот земель сельскохозяйственного назначения должен регулироваться Федеральным законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Согласно п. 7 данной статьи указанная выше норма не распространяется на земли, предоставленные из состава сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного и гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на участки, занятые зданиями, строениями и сооружениями. Таким образом, на первый взгляд можно сделать вывод о том, что до момента принятия Федерального закона от 24 июля 2002 г.

"Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" никакие сделки в отношении земель сельскохозяйственного назначения не допускались. Однако такой вывод не соответствует действующему законодательству. Собственник участка земель сельскохозяйственного назначения вправе совершать практически любые сделки, в том числе купли-продажи, со своим имуществом на основании ст. 36 Конституции РФ, ст. 209 и 260 ГК РФ, согласно которым собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. В соответствии с п. 2 Указа Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России", граждане и юридические лица - собственники земельных участков имеют право продавать, передавать по наследству, дарить, сдавать в залог, аренду, обменивать, а также передавать земельный участок или его часть в качестве взноса в уставные фонды (капиталы) акционерных обществ, товариществ, кооперативов, в том числе с иностранными инвестициями. Законодательство, действовавшее до принятия Федерального закона "0б обороте земель сельскохозяйственного назначения", практически не ограничивало оборота этих земель, за одним исключением. Статья 63 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не допускает ипотеку земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств. Учитывая изложенные выше обстоятельства, ст. 8 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предусматривает, что оборот этих земель осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом РФ с учетом лесного законодательства, законодательства об охране окружающей среды и иного законодательства. Предусмотрено также, что, во-первых, при переходе права на земельный участок категория земель не изменяется; во-вторых иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица вправе использовать эти земли только на аренды; в-третьих, не допускается приватизация земель сельскохозяйственного назначения. Статья 9 указанного Федерального закона закрепляет следующее правило: в тех случаях, когда оборот земель сельскохозяйственного назначения регулировался законами субъектов Федерации, эти законы продолжают действовать до принятия федерального закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Согласно п. 5 ст. 79 ЗК РФ использование земельных долей, возникших в результате приватизации сельскохозяйственных угодий, регулируется федеральным законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения. ЗК РФ никак не затронул данной проблемы, касающейся интересов нескольких миллионов людей, и отнес ее разрешение к предмету федерального закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Что представляет собой земельная доля (пай)? Земельная доля (пай) в качестве суррогата права собственности на землю использовалась как средство приватизации земель сельскохозяйственного назначения в начале земельной реформы в целях упразднения колхозов и совхозов. Правовые основы реорганизации сельскохозяйственных организаций и порядок определения земельной доли и имущественного пая были установлены в Положении о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий, утвержденном постановлением Правительства РФ от 4 сентября 1992 г. N 708. Земельные и имущественные доли (паи) определяются в процессе реорганизации колхозов и государственных сельскохозяйственных предприятий. При реорганизации по желанию трудовых коллективов образовывались товарищества, акционерные общества, сельскохозяйственные производственные кооперативы, крестьянские хозяйства и их объединения. Можно было сохранить и прежнюю форму хозяйствования. Однако и в этом случае должно было быть обеспечено право выхода работника без согласия на то трудового коллектива или администрации предприятия с выделением ему земельной доли и имущественного пая для организации крестьянского хозяйства. На время реорганизации на сельскохозяйственном предприятии образуется комиссия по приватизации земель и реорганизации колхоза или государственного предприятия. Комиссия контролирует соблюдение законности при выделении из хозяйства работников с имущественными и земельными паями (долями) и подготавливает проект списка лиц для получения земельного и имущественного паев в хозяйстве, который затем утверждается общим собранием (собранием уполномоченных) трудового коллектива колхоза или государственного сельскохозяйственного предприятия. С учетом материалов, подготовленных комиссией, общее собрание (собрание уполномоченных) трудового коллектива колхоза или государственного предприятия утверждает размер земельного пая (в гектарах сельскохозяйственных угодий и с определением средней стоимости), а также имущественные паи в стоимостном выражении по конкретным лицам. Размер индивидуальной земельной доли, которую работник вправе получить из земель сельскохозяйственного предприятия, зависит от дифференцированной среднерайонной нормы бесплатной передачи земли в собственность из земель сельскохозяйственной организации и количества лиц, имеющих право на земельную долю. Размер земельной доли (пая) устанавливается независимо от трудового вклада и стажа работы, в связи с этим индивидуальные доли для всех лиц, имеющих право на получение участка из земель данной сельскохозяйственной организации, одинаковы. Среднерайонная норма бесплатной передачи земли в собственность определяется в соответствии с Указом Президента от 2 марта 1992 г. N 213 "О порядке установления нормы бесплатной передачи земельных участков в собственность граждан". Путем дифференцированной среднерайонной нормы, умноженной на количество лиц, имеющих право на получение участка в собственность из земель сельскохозяйственной организации, определяются размеры земель, передаваемых в общую долевую или общую совместную собственность. Согласно Положению о реорганизации колхозов и совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий, в список лиц, имеющих право на получение земли в собственность бесплатно из земель реорганизуемого предприятия, включаются работники сельскохозяйственного предприятия и пенсионеры этого хозяйства, проживающие на его территории; лица, занятые в социальной сфере на селе; временно отсутствующие работники (военнослужащие срочной службы, стипендиаты хозяйства и др.); лица, имеющие право вернуться на прежнее место работы; лица, уволенные из сельскохозяйственного предприятия по сокращению численности работников после 1 января 1992 г. Предусмотрено, что если площадь земельных угодий, выделенных коллективу хозяйства в собственность бесплатно, окажется меньше площади прежних земельных угодий, приоритетное право на аренду или выкуп оставшейся части земельных угодий предоставляется гражданам, ранее использовавшим земельные участки на праве аренды, членам трудовых коллективов, выходящим из колхоза или совхоза с целью создания крестьянского хозяйства, а также другим работникам этих хозяйств. Права владельцев земельных долей (паев) были определены в п. 16 постановления Правительства РФ от 4 сентября 1992 г. N 708 "О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса"; в п. 5 Указа Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы", в постановлении Правительства РФ от 1 февраля 1995 г. N 96 "О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев", а также в п. 4 Указа Президента РФ от 7 марта 1996 г. "О реализации конституционных прав граждан на землю". Собственник земельной доли без согласия других участников долевой собственности вправе передать земельную долю по наследству; использовать ее (с выделением земельного участка в натуре) для ведения крестьянского (фермерского) и иного подсобного хозяйства; продать, подарить либо обменять земельную долю на имущественный пай или земельную долю в другом хозяйстве; передать ее (с выделением земельного участка в натуре) в аренду крестьянским (фермерским) хозяйствам, сельскохозяйственным организациям, гражданам для ведения личного подсобного хозяйства; передать земельную долю на условиях договора ренты и пожизненного содержания; внести земельную долю либо право пользования ею в уставный капитал или паевой фонд сельскохозяйственной организации. Какова же правовая сущность отношений по поводу земельной доли? Право на земельную долю не может быть квалифицировано как право собственности на землю, пока эта доля не выделена в натуре (на местности). Право собственности и право на выдел доли - это юридически принципиально разные права. Собственность - вещное право, подразумевающее власть собственника в отношении конкретной вещи, а право на земельную долю - это лишь право выдела вещи - земельного участка, т.е. обязательственное право. Соответственно земельная доля не может считаться недвижимым имуществом и как следствие объектом права собственности. При наличии отношений по поводу земельных долей отсутствует непосредственный объект права собственности - конкретный земельный участок, который принадлежит лицу-собственнику. В этом случае невозможно осуществление правомочий собственника земли. При неопределенности объекта права собственности невозможно ни фактическое обладание земельным участком, ни пользование таким конкретным объектом и тем самым распоряжение им. Распоряжение земельными долями их собственниками - это не что иное, как распоряжение принадлежащими им обязательственными правами. Полагаем, что этот принципиально важный момент обязательно следует принимать во внимание при анализе отношений, возникающих по поводу земельной доли. Ранее действовал следующий порядок совершения сделок купли-продажи земельных долей (паев). Так, согласно постановлению Правительства РФ "О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев" каждый собственник земельной доли мог продать ее в соответствии с законодательством РФ для целей производства сельскохозяйственной продукции. Остальные участники долевой собственности имели преимущественное право покупки земельных долей. При купле-продаже земельной доли предварительное выделение соответствующего участка в натуре не производилось. Продавец и покупатель заключали договор купли-продажи земельной доли, который мог быть нотариально удостоверен и должен быть зарегистрирован в соответствии с действующим законодательством. Оплата за приобретение земельной доли могла производиться единовременно или в рассрочку. С момента регистрации договора купли-продажи земельная доля переходила в собственность покупателя независимо от того, какая форма оплаты (единовременная или в рассрочку) была предусмотрена договором. Приобретенные сельскохозяйственной коммерческой организацией земельные доли передавались в собственность этой организации. Земельный участок, соответствующий по площади купленным земельным долям и находившийся в собственности сельскохозяйственной коммерческой организации, как правило, разделу не подлежал. При совершении сделок, связанных с отчуждением земельных долей, исходили из того, что суммарная площадь земельных участков, соответствующих долям, переходящим в собственность одного физического или юридического (в расчете на одного работающего) лица, не должна превышать установленных предельных размеров земельных участков, предоставляемых для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства. Особенности имело регулирование вопросов аренды земельной доли согласно постановлению Правительства РФ "О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев". Собственник земельной доли имел право сдать ее в краткосрочную аренду для целей сельскохозяйственного производства другим собственникам земельных долей, получившим их в натуре для создания крестьянскою (фермерского) хозяйства, а также сельскохозяйственным коммерческим организациям, образованным данными собственниками. Для этого арендодатель и арендатор заключали договор аренды земельной доли, который подлежал регистрации в установленном порядке. Договор аренды земельной доли по желанию сторон мог быть заверен нотариально. Процедура заключения договоров аренды земельной доли была урегулирована Указаниями о порядке оформления договоров передачи земельной доли в аренду, утвержденными Роскомземом 16 мая 1996 г. Так, договор аренды мог быть заключен между собственником земельной доли - арендодателем и сельскохозяйственной организацией или крестьянским (фермерским) хозяйством - арендатором. Арендодателем мог быть как отдельный собственник земельной доли, так и группа собственников земельных долей. В этом случае заключался договор аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей. К договору аренды прилагался план арендуемого земельного участка, выполненный в масштабе имеющегося планово-картографического материала, который выдавался арендодателю (одному из арендодателей) и арендатору. Роскомземом 16 мая 1996 г. были утверждены примерные формы договора аренды земельной доли и договора аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей. В случае заключения договора аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей неотъемлемой его частью являлся список арендодателей. В этом списке указывались фамилии, имена, отчества арендодателей, паспортные данные или данные документов, его заменяющих; серия, номер и дата выдачи свидетельства на право собственности на землю; площадь доли в гектарах (сельскохозяйственных угодий, из них - пашни) с качественной оценкой в балло-гектарах. Правильность внесения в список указанных записей удостоверялась подписью каждого арендодателя. Срок аренды земельной доли и условия оплаты определялись договором. Минимальный срок договора аренды - не менее трех лет. По истечении указанного в договоре срока по соглашению сторон договор мог быть заключен на новый срок. О своем согласии заключить договор или об отказе в заключении его на новый срок стороны обязаны были в письменной форме уведомить друг друга не менее чем за 3 месяца до истечения срока действия ранее заключенного договора. В счет арендной платы арендодатель (арендодатели) мог получить деньги, продукцию или услуги. Так, арендная плата за пользование земельной долей могла устанавливаться в форме фиксированных выплат, когда определялся общий размер арендной платы в денежном выражении, и в пределах этой суммы наряду с денежной формой могли устанавливаться виды и объемы натуральной оплаты и оказания услуг. Арендная плата могла быть установлена в виде определенного процента от реально произведенной сельскохозяйственной продукции или ее видов в стоимостном выражении или в натуре. Продукция и услуги, выдаваемые сельскохозяйственными коммерческими организациями арендодателям в счет арендной платы, могли относиться к затратам этих организаций. При заключении договора аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей конкретные формы выплаты арендной платы определялись дополнительным соглашением об условиях внесения арендной платы, заключаемых между каждым арендодателем и арендатором. В указанном договоре приводились сводные показатели условий выплаты арендной платы всем арендодателям. Пересмотр размера фиксированной арендной платы в денежной форме осуществлялся по мере индексации минимальной заработной платы. Арендатор имел право осуществлять с согласия арендодателя (арендодателей) действия по выделению в натуре земельного участка, соответствующего арендованной земельной доле (долям). В случае заключения многостороннего договора аренды земельные участки в натуре каждому арендодателю могли не выделяться. Налоговые и иные платежи за земельный участок, находящийся в общей долевой собственности, вносили сособственники участка, если иное не было предусмотрено соответствующим договором аренды земельной доли. Арендодателю (арендодателям), прекратившему арендные отношения с прежним арендатором, мог по его желанию выделяться в натуре земельный участок (участки) для распоряжения им (ими) в соответствии с законодательством РФ. Следует заметить, что арендатор мог использовать арендуемый земельный участок только для сельскохозяйственного производства и не имел права его продавать, закладывать или отчуждать каким-либо другим образом, если иное не было предусмотрено законом или договором аренды. Работы, связанные с определением местоположения и границ земельного участка, подлежащего выделению в натуре в счет земельной доли (долей), выявлением ограничений в использовании земель и обременений земельного участка правами иных лиц, изготовлением плана его границ, выполнялись районным комитетом по земельным ресурсам и землеустройству либо специализированными землеустроительными организациями или лицами, имеющими лицензии на право выполнения этих работ, и оплачивались владельцем земельной доли. Местоположение земельного участка устанавливалось соглашением между собственниками земельных долей с учетом обеспечения компактного землепользования и создания условий для рациональной организации территории, добровольного кооперирования в области производства, переработки и реализации сельскохозяйственной продукции, сервисного обслуживания, инженерного обустройства территории и улучшения социально-бытового обслуживания населения. В случае разногласий решение о местоположении земельного участка принимал орган местного самоуправления при участии комитета по земельным ресурсам и землеустройству с соблюдением указанных выше условий и обеспечением качества выделяемых земель не ниже среднего по хозяйству. При несогласии собственников земельных долей с местоположением выделяемого участка споры решались в судебном порядке. Границы земельного участка в счет земельной доли устанавливались в натуре при необходимости. В случае заключения договора аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей границы договора аренды земельных участков каждому арендодателю в натуре не устанавливались. В случае если границы арендуемого участка (массива) не были установлены в натуре или в установлении их не было необходимости, к договору аренды прилагался план арендуемого земельного участка (массива), изготовленный с имеющегося планово-картографического материала. При необходимости установления в натуре границ арендуемого участка к договору аренды прилагался план границ, изготовленный по данным полевых геодезических измерений на местности. Согласно постановлению Правительства РФ "О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев" в качестве вклада в уставный капитал сельскохозяйственных коммерческих организаций могла выступать земельная доля, а также право пользования земельной долей. Внесение земельной доли или права пользования ею в уставный капитал указанных организаций осуществлялось на основании их учредительных договоров, если иное не было оговорено законодательством РФ. В случае внесения в уставный капитал права пользования земельной долей учредительный договор должен был содержать условия осуществления этого права. Оценка права пользования земельной долей в рублях устанавливалась соглашением участников сельскохозяйственной коммерческой организации. Указанная оценка учитывалась при расчете доли участия в уставном капитале этой организации наряду с имущественными паями и другими вкладами. Право пользования земельной долей могло быть внесено в уставный капитал организации на срок не более трех лет с возможностью внесения этого права в дальнейшем. Собственник земельной доли по истечении срока, на который в уставный капитал было внесено право пользования земельной долей, сохранял возможность выделения в натуре земельного участка в счет доли в случаях, предусмотренных земельным законодательством. Дивиденды на каждый рубль суммы оценки права пользования земельной долей, внесенного в уставный капитал, выплачивались в тех же размерах, что и по другим вкладам. При внесении земельных долей в уставный капитал сельскохозяйственной коммерческой организации ей как юридическому лицу выдавалось свидетельство на право собственности на земельный участок, площадь которого соответствовала внесенным земельным долям, и план этого участка. Свидетельство на право собственности на земельную долю лица, внесшего свою долю в уставный капитал указанной организации, теряло юридическую силу. В случае внесения в уставный капитал сельскохозяйственной коммерческой организации права пользования земельными долями к ее учредительному договору прилагался план земельного участка, общая площадь которого соответствовала площади земельных долей, на которые было передано право пользования, и список лиц, внесших это право. В свидетельства на право собственности на земельные доли лиц, внесших право пользования земельными долями в уставный капитал, районным комитетом по земельным ресурсам и землеустройству вносилась соответствующая запись о совершенной сделке. При внесении права пользования земельной долей в уставный капитал сельскохозяйственной коммерческой организации земельные участки в натуре каждому собственнику могли не выделяться. Лицам, внесшим земельную долю или право пользования земельной долей в уставный капитал сельскохозяйственной коммерческой организации, на основании ее учредительного договора выдавался документ, удостоверяющий долю их участия в уставном капитале. Формирование земельных массивов из земельных участков, соответствующих земельным долям, переданным в уставный капитал сельскохозяйственной коммерческой организации, производилось с согласия собственников земельных долей и с учетом требований по рациональной организации территории и компактного землепользования. В случае возникновения разногласий между лицами, вносящими в уставный капитал свои земельные доли, и лицами, вносящими в него право пользования земельными долями, применялся порядок распределения земли, предусмотренный постановлением Правительства РФ от 27 июля 1994 г. N 874 "О реформировании сельскохозяйственных предприятий с учетом практики Нижегородской области". Возникающие при этом земельные споры могли быть разрешены судом. Налоговые и иные платежи за земельный участок, находящийся в общей собственности, вносили его сособственники, если иное не было предусмотрено учредительным договором сельскохозяйственной коммерческой организации. Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" разрешена проблема оборота земель данной категории. Предметом регулирования этого Закона, как следует из ст. 1, являются четыре группы вопросов: 1) отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения; 2) установление правил и ограничений оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки; 3) определение условий предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности; 4) определение условий изъятия в государственную или муниципальную собственность указанных земельных участков. При этом следует отметить, что действие Закона не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного или гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями. Оборот этих земельных участков регулируется ЗК РФ. Приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", ЗК РФ и иными федеральными законами. Причем приватизация этих земельных участков на территории субъекта Федерации возможна только с момента, установленного законом данного субъекта Федерации. Не допускается принятие субъектами Федерации законов и иных нормативных правовых актов, содержащих дополнительные правила и ограничения оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. Нельзя приватизировать земельные участки в составе земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, оленьи пастбища в районах Крайнего Севера и отгонные пастбища. Особо следует обратить внимание на то, что данный Закон ограничивает права иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства, а также юридических лиц, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более 50%, на приобретение в собственность земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. Так, указанные лица согласно ст. 3 Закона не могут обладать на праве собственности земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения. Эти лица могут использовать землю только на основании договора аренды. Статья 4 этого Закона касается вопросов предельных размеров и требований к местоположению земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения. Так, минимальные размеры земельных участков могут быть установлены законами субъектов Федерации. Предельный размер земельных участков, которые могут находиться в собственности гражданина, его близких родственников и контролируемых ими юридических лиц, не может быть менее 10% общей площади сельскохозяйственных угодий в границах одного административно-территориального образования. Такие предельные размеры земельных участков определяются законодательством субъектов Федерации. Неблагоприятные правовые последствия, связанные с нарушением требований ст. 3 и 4 данного Закона, отражены в его ст. 5. Основным таким последствием является обязанность лица произвести отчуждение земельного участка или доли в праве общей собственности на земельный участок, которые не могут ему принадлежать на праве собственности. Так, если в собственности лица по законным основаниям окажется земельный участок или доля в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, что повлечет за собой нарушение требований ст. 3 и 4 Закона, этот земельный участок (доля вправе общей собственности) должен быть отчужден собственником. Отчуждение участка или доли в праве общей собственности на участок, приобретенных до введения в действие данного Закона, должно быть осуществлено в течение одного года со дня вступления Закона в силу. Если земельный участок (доля в праве общей собственности) был приобретен после введения в действие Закона, он подлежит отчуждению в течение одного года со дня возникновения права собственности на него или в течение одного года со дня, когда орган юридического лица узнал либо обязан был узнать об обстоятельствах, которые повлекли за собой нарушение требований ст. 3 Закона. Если нарушены требования ст. 4 данного Закона и собственник не произведет отчуждения земельного участка (доли), учреждение юстиции, осуществляющее государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обязано в письменной форме известить об этом орган государственной власти субъекта Федерации. Этот орган в месячный срок со дня, когда ему стало известно о нарушении, обязан обратиться в суд с заявлением о понуждении такого собственника к продаже данного земельного (доли в праве общей собственности на земельный участок) на торгах (конкурсах, аукционах). В случае отсутствия лица, изъявившего желание приобрести земельный участок или долю в праве общей собственности на земельный участок, земельный участок или долю в праве общей собственности должен приобрести субъект Федерации либо в случаях, установленных законом субъекта Федерации, - орган местного самоуправления. Статья 6 указанного Закона предусматривает, что собственники, землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения обязаны их использовать в соответствии с целевым назначением данной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред земле как природному объекту. В случае нарушения этого требования определен порядок принудительного изъятия и прекращения, прав на землю. Так, право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, право безвозмездного срочного пользования земельным участком могут быть прекращены принудительно по основаниям и в порядке, установленным ЗК РФ. Что касается аренды земельного участка, то она может быть принудительно прекращена в соответствии с требованиями ЗК РФ и ГК РФ. Земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения может быть изъят у его собственника принудительно в судебном порядке в случае ненадлежащего использования. Случаи ненадлежащего использования земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения определяются в соответствии с ЗК РФ. Заявление в суд о принудительном изъятии у собственника земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения направляется органом государственной власти субъекта Федерации либо в случаях, установленных законом субъекта Федерации, - органом местного самоуправления по правилам, определенным ЗК РФ для принудительного прекращения прав на земельный участок лиц, не являющихся его собственниками, ввиду ненадлежащего использования земельного участка. Статья 7 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" предусматривает также, что залог земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в соответствии с Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Таким образом, пока сохраняется запрет на залог этих земель. Статья 8 данного Закона специально регулирует вопросы купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения. При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Федерации либо в случаях, установленных законом субъекта Федерации, - орган местного самоуправления имеет преимущественное право покупки продаваемого участка по цене, за которую он продается, кроме случаев продажи с публичных торгов. Продавец земельного участка обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Федерации, - орган местного самоуправления о намерении продать свой земельный участок с указанием цены и других существенных условий договора. Извещение может быть сделано путем вручения под расписку или направлено по почте заказным письмом с уведомлением о вручении. Если указанные органы откажутся от покупки либо не уведомят продавца о намерении приобрести земельный участок в течение одного месяца со дня поступления извещения, продавец вправе в течение года продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении. Течение срока начинается со дня поступления извещения в данные органы. Для продажи земельного участка по цене ниже ранее заявленной или при изменении других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по указанным выше правилам. При продаже земельного участка с нарушением преимущественного права покупки соответствующие органы могут в течение года с момента государственной регистрации перехода права собственности требовать в судебном порядке перевода на них прав и обязанностей покупателя. Необходимо отметить, что указанные правила не применятся к иным договорам, по которым производится отчуждение земельных участков, например к договору дарения. Статья 9 данного Закона регулирует вопросы аренды земельных участков. Предметом договора аренды могут быть земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности. Срок договора аренды не может превышать 49 лет. По истечении срока договора или до этого момента земельный участок может быть передан в собственность арендатора при условии внесения им выкупной цены. По общему правилу арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора после истечения срока действия договора аренды. Площади же арендуемых одним лицом земель сельскохозяйственного назначения не ограничиваются. Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, являющиеся государственной или муниципальной собственностью, как правило, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность через проведение торгов (конкурсов или аукционов) (ст. 10 данного Закона). Особенности наследования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения отражены в ст. 11 указанного Закона. Предусмотрено, что в случае если принятие наследства привело к нарушению требований, установленных ст. 3 и 4 данного федерального закона, к наследникам применяются правила, установленные его ст. 5. Закон регулирует особенности оборота долей в праве общей собственности на земельный участок в составе земель сельскохозяйственного назначения. Установлено, что к сделкам с долями в праве общей собственности по общему правилу применяются нормы ГК РФ. Согласно ст. 12 Закона участник долевой собственности вправе распорядиться своей долей с соблюдением при ее возмездном отчуждении норм ст. 250 ГК РФ. Участник долевой собственности обязан известить в письменной форме остальных сособственников или опубликовать сообщение в средствах массовой информации о намерении продать свою долю. Если остальные сособственники в течение месяца откажутся от покупки или не заявят о намерении приобрести долю в праве общей собственности на земельный участок, продавец обязан известить об этом высший исполнительный орган государственной власти субъекта Федерации или орган местного самоуправления в установленном порядке. В случае отказа этих органов приобрести земельный участок или неуведомления о приобретении участка в течение одного месяца продавец имеет право продать свою долю в течение одного года третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении. В соответствии со ст. 13 данного Закона участник долевой собственности вправе требовать выдела земельного участка в счет доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения. Для выдела земельного участка это лицо обязано известить в письменной форме остальных участников долевой собственности или опубликовать сообщение в местном периодическом печатном издании о намерении выделить земельный участок с указанием предполагаемого местоположения выделяемого земельного участка и размера компенсации, требуемой в определенных случаях. В случае если рыночная стоимость выделяемого земельного участка в расчете на единицу его площади превышает рыночную стоимость оставшегося после выдела земельного участка в расчете на единицу его площади, участник долевой собственности, осуществляющий выдел земельного участка, обязан выплатить компенсацию остальным сособственникам после выдела земельного участка. Размер компенсации определяется как произведение площади выделяемого земельного участка и разницы в рыночной стоимости выделяемого земельного участка и оставшегося после выдела земельного участка в расчете на единицу их площадей. Если в течение месяца со дня надлежащего уведомления не поступит возражений от участников долевой собственности, предложение о местоположении земельного участка и размере компенсации считается согласованным. Споры о местоположении выделяемого земельного участка и размере компенсации разрешаются участниками долевой собственности с использованием согласительных процедур, порядок проведения которых устанавливается Правительством РФ. В случае недостижения согласованного решения споры о местоположении выделяемого земельного участка и размере компенсации рассматриваются в суде. Неиспользуемая в течение двух лет часть находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть выделена в самостоятельный земельный участок субъектом Федерации либо в случаях, установленных законом субъекта Федерации, - органом местного самоуправления по правилам, установленным выше. Субъект Федерации или орган местного самоуправления вправе направить в суд заявление о признании права собственности субъекта Федерации или муниципального образования на указанный земельный участок в том случае, если участник (участники) долевой собственности неизвестен, либо о прекращении права собственности участника (участников) долевой собственности на долю в праве общей собственности и о признании права собственности субъекта Федерации или муниципального образования на указанный земельный участок в том случае, если участник (участники) долевой собственности известен. Особенности определения порядка владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, отражены в ст. 14 данного Закона. Так, решение о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, принимается общим собранием участников долевой собственности. Уведомление сособственников о предстоящем собрании производится не менее чем за один месяц до даты его проведения в письменной форме под расписку и/или путем опубликования сообщения в местном периодическом печатном издании. При условии надлежащего уведомления общее собрание считается правомочным, если на нем присутствует не менее 20% участников долевой собственности. Решение принимается большинством не менее двух третей голосов присутствующих на собрании участников долевой собственности и оформляется протоколом. Протокол подписывается всеми присутствующими участниками долевой собственности. Очень важными являются также следующие положения данного Закона. Во-первых, ст. 16 Закона предусматривает, что с момента вступления в силу данного Федерального закона заключенные ранее договоры аренды земельных долей должны быть приведены в соответствие с нормами ГК РФ и настоящего Закона в течение двух лет со дня вступления его в силу. Во-вторых, ст. 17 требует, от участников долевой собственности, получивших при приватизации сельскохозяйственных угодий в собственность земельные доли, обеспечить определение на местности границ находящихся в общей собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с требованиями землеустройства. В-третьих, в соответствии со ст. 18 Закона свидетельства о праве на земельные доли, выданные до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а также при отсутствии свидетельств - выписки из решений органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий, изданных до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", удостоверяющие права на земельную долю, имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Вывод: Земельная доля, является долей в праве общей собственности на земельный участок, активно участвует в земельных правоотношениях, в том числе и в качестве самостоятельного объекта. Правовой статус земельной доли и особенности правового регулирования отношений, объектом которых она является, установлены ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон об обороте земель). Порядок владения и пользования земельным участком, находящимся в общей долевой собственности, устанавливается общим собранием участников долевой собственности (ст. 14 Закона об обороте земель). Данная норма находится в состоянии коллизии со ст. 247 ГК РФ, которой установлено, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Однако практика применения правил ст. 247 ГК РФ показывает, что в этом случае появлялась возможность блокировать любые решения сособственников при наличии хотя бы одного возражающего. Необходимо отметить, что данная норма (упомянутая ст. 14 Закона об обороте земель) касается установления порядка владения и пользования общим участком, но не распоряжения им. То есть при этом могут решаться организационные, управленческие, технологические, технические, экономические и иные вопросы, кроме вопросов распоряжения, т.е. определения юридической судьбы участка или его частей. Что касается порядка распоряжения земельным участком, находящимся в общей долевой собственности, то он установлен ст. 12 Закона об обороте земель и существенно отличается от того порядка распоряжения недвижимым имуществом, находящимся в долевой собственности, который установлен ст. ст. 250 и 246 ГК РФ. Во-первых, упомянутая статья Закона об обороте земель разграничивает случаи, когда в качестве объекта отношений выступает сама земельная доля или участок, выделенный в счет доли в натуре. Установлено, что участник долевой собственности вправе совершать следующие сделки с земельной долей без выдела земельного участка в счет доли:

Завещать свою долю; - внести ее в уставный капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности; - передать долю в доверительное управление; - продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Все другие случаи оборота с участием земельных долей осуществляются только с выделением земельного участка в счет земельной доли в натуре. Во-вторых, вопреки положениям ст. 246 ГК РФ о порядке распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности (только при согласии всех ее участников), Закон об обороте земель (ст. 12) устанавливает, что данная форма (ст. 246 ГК РФ) может быть применена к сделкам с долями в праве общей собственности на землю лишь в тех случаях, когда участников долевой собственности не более пяти человек. Если же участников долевой собственности насчитывается более пяти человек, то применяются правила ст. 14 Закона об обороте земель, которые были рассмотрены выше, применительно к порядку принятия решений о владении и пользовании земельным участком, находящимся в долевой собственности. 2. Закон об обороте земель устанавливает новый порядок выдела земельных участков в счет земельных долей (ст. 13), который отличается в лучшую сторону от действовавшего ранее порядка выдела. В соответствии с п. 1 ст. 13 Закона участник долевой собственности вправе требовать выдела земельного участка в счет принадлежащей ему земельной доли для создания и расширения личного подсобного хозяйства и крестьянского (фермерского) хозяйства, а также для передачи земельного участка в аренду и совершения иных сделок с ним. С этой целью заинтересованное в выделе участка лицо обязано письменно уведомить об этом других собственников с указанием предполагаемого местоположения выделяемого участка. Предложение о местоположении земельного участка считается согласованным, если на него не поступили возражения от других собственников в течение месяца со дня уведомления об этом. При этом размер выделяемого в натуре участка с учетом качества земли регулируется его кадастровой стоимостью и может быть больше и меньше размера, указанного в правоустанавливающем документе. Споры о местоположении выделенного земельного участка и его размере разрешаются участниками долевой собственности с использованием сослагательных процедур, порядок проведения которых устанавливается Правительством РФ. В случае недостижения согласия споры рассматриваются в судебном порядке. 3. Закон об обороте земель предусматривает правовую ответственность участников общей долевой собственности за нерациональное использование или неиспользование сельскохозяйственных земель по целевому назначению. Так, п. 3 ст. 13 названного Закона установлено, что не используемая в течение двух лет часть находящегося в долевой собственности земельного участка может быть по требованию органа исполнительной власти субъекта РФ или органа местного самоуправления выделена в самостоятельный участок для принятия мер по вовлечению его в сельскохозяйственный оборот и повышению экономической эффективности его использования. При этом субъект РФ или муниципальное образование вправе ходатайствовать перед судом о признании за ними права собственности на указанный земельный участок. Статья 17 Закона обязывает участников долевой собственности обеспечить установление на местности границ земельных участков, находящихся в общей собственности, что способствовало бы улучшению управления ими хозяйственной эксплуатацией земель. К сожалению, финансовые возможности не позволяют собственникам долей реализовывать данное требование Закона. Земельные участки, находящиеся в долевой собственности, а также части этих участков, не востребованные их собственниками или не используемые по целевому назначению, во многих случаях не отграничены в натуре, что является причиной многочисленных нарушений земельного законодательства.

Оборот земель сельскохозяйственного назначения и способы регулирования такого оборота существенно отличаются как от общих правил, установленных гражданским законодательством, так и от подходов законодателя к землям иных категорий. Так, принципами регулирования такого оборота являются:

• сохранение целевого использования земельных участков;
• установление максимального размера общей площади сельскохозяйственных угодий, которые могут находиться в собственности одного гражданина или юридического лица;
• преимущественное право субъекта РФ (муниципального образования - в случаях, установленных региональным законом) на покупку земельного участка при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов;
• преимущественное право других участников долевой собственности на земельный участок либо использующих его сельскохозяйственной организации или гражданина-члена КФХ на покупку земельной доли при ее возмездном отчуждении;
• ограничение возможностей иностранных лиц по приобретению таких земельных участков - они могут обладать ими лишь на праве аренды.

Указанные принципы закреплены в Законе об обороте сельхоззе- мель (п. 1 ст. 1), под действие которого подпадают все земли и земельные участки сельскохозяйственного назначения. Однако его действие не распространяется на земельные участки, используемые для личного подобного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на участки, занятые зданиями, строениями и сооружениями.

Существенным отличием от норм ГК РФ об общей собственности является установленное вышеназванным законом положение о том, что если земельный участок сельскохозяйственного назначения находится в долевой собственности более чем пяти лиц, то владение, пользование и распоряжение им осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, принимаемым на их общем собрании.

Инициатором такого собрания могут быть: 1) отдельный участник (несколько участников) долевой собственности, 2) сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство, использующее находящийся в долевой собственности земельный участок, 3) орган местного самоуправления по месту расположения участка. Собрание признается правомочным в случае присутствие на нем либо 20% и более от общего числа участников долевой собственности, либо такого числа участников, которые суммарно владеют большей частью долей в праве на этот участок. В случае утверждения списка лиц, земельные доли которых могут быть признаны невостребованными (см. далее), основанием правомочности собрания является также присутствие на нем не менее половины от общего числа участников долевой собственности, не включенных в такой список.

Общее собрание наделено компетенцией принимать следующие решения: 1) о проекте межевания земельных участков; 2) об утверждении списка земельных долей, которые могут быть признаны невостребованными; 3) о лице, уполномоченном действовать от имени участников долевой собственности, а также об объеме и о сроках его полномочий; 4) об условиях договоров аренды и сервитута в отношении участка, находящегося в долевой собственности; 5) об утверждении расчета размера долей в праве собственности на участок (для того чтобы все они были выражены единым способом).

Для принятия указанных решений требуется, чтобы за них проголосовало большинство участников собрания или участники, владеющие в совокупности более чем 50% долей от общего числа долей собственников, присутствующих на собрании.

В случае несогласия участника долевой собственности с решением собрания передать находящийся в долевой собственности участок в аренду (или с условиями аренды), он вправе выделить в счет своей доли отдельный земельный участок. Для такого выдела не требуется проводить общее собрание либо получать согласие арендатора исходного (общего) участка.

Не менее специфичные требования, отличающиеся от общих правил гражданского оборота, установлены и для купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения. Продавец такого участка обязан письменно известить о своем намерении продать его высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ (в случаях, установленных законом субъекта РФ, такое извещение направляется в орган местного самоуправления). В извещении указываются основные характеристики этого участка (размер и местоположения), срок, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет по сделке, и, главное, - цена.

Продажа земельного участка третьему лицу возможна, только если субъект РФ (муниципальное образование) откажется от покупки либо в течение 30-дневного срока от него не поступит письменного уведомления о намерении приобрести этот участок. Причем такая продажа (третьему лицу) должна быть осуществлена по цене, не ниже той, что была указана в извещении. Если указанную в извещении цену требуется снизить (на нее не нашлось покупателя) или меняются другие существенные условия договора, а также если с момента направления извещения прошло больше года, то продавец должен направить новое извещение. Сделка купли-продажи участка, совершенная с нарушением указанных требований, ничтожна.

Другой особенностью оборота земель сельскохозяйственного назначения является законодательно установленное ограничение максимального размера общей площади сельскохозяйственных угодий, расположенных на территории одного муниципального района, которые могут принадлежать на праве собственности одному гражданину или юридическому лицу. Это требование, как может показаться, вступает в противоречие с базовым положением гражданского права о том, что количество и стоимость имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц, не ограничиваются. Но Гражданский кодекс РФ (и. 2 ст. 1) также предусматривает, что в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства такие ограничения могут быть установлены законом. Именно такое ограничение и предусмотрено Законом об обороте сельхозземель.

Конкретные размеры общей площади сельскохозяйственных угодий, максимально допустимые для одного частного лица, в разных регионах различны и определяются законами соответствующих субъектов РФ. Причем такой предусмотренный региональным законом размер должен быть не менее чем 10% от общей площади сельскохозяйственных угодий, расположенных на указанной территории. В результате невозможно заключить сделку купли-продажи или дарения земельного участка, если это приведет к превышению максимально допустимого размера. Вступить же в права наследования, даже если при этом будет превышен такой размер, можно. Но в течение года такой участок (его часть или доля в праве на него) должен быть отчужден его собственником. Если же в указанный срок собственник не произведет такое отчуждение, то орган государственной власти субъекта РФ обязан обратиться в суд с заявлением об его принудительной продаже на торгах. При отсутствии лица, изъявившего желание приобрести такой земельный участок, купить его по рыночной стоимости должен субъект РФ (либо в случаях, установленных региональным законом, - муниципальное образование).

Такой же порядок (добровольное отчуждение в течение года или принудительная продажа на торгах) предусмотрен, если собственником земельного участка сельскохозяйственного назначения станет иностранное лицо.

Что касается аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения, то предельные сроки соответствующего договора составляют от трех до 49 лет (для целей сенокошения и выпаса скота срок аренды может составлять и менее трех лет - если арендодателем является государство или муниципальное образование). Площадь арендуемых участков, в том числе находящихся в разных местах, не ограничивается. По общему правилу арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право заключить договор аренды на новый срок.

Еще одной особенностью оборота земель данной категории является запрет приватизации земель, занятых оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера и отгонными пастбищами.

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru//

Размещено на http://www.allbest.ru//

Правовое регулирование земель сельскохозяйственного назначения

Понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения

Категория земель сельскохозяйственного назначения - важная составляющая земельного фонда страны. В соответствии со ст. 77 ЗК РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

Главная особенность этой категории земель состоит в том, что земля здесь выступает в качестве основного средства производства продуктов питания и кормов для животных, а также сырья для промышленности. Поэтому для земель сельскохозяйственного назначения установлен особый правовой режим, имеющий целью как охрану и повышение плодородия почв, так и недопущение выведения таких земель из сельскохозяйственного оборота.

Земельное законодательство находится в совместном ведении РФ и субъектов РФ. Субъекты РФ принимают свои законы и подзаконные акты, восполняющие федеральные законы и регулирующие земельные отношения.

На федеральном уровне правовое регулирование таких земель осуществляется: нормами ЗК РФ; ФЗ «Об обороте сельскохозяйственных земель»; ФЗ «О личном подсобном хозяйстве»; ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»; ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»; ФЗ от 29.12.2006 № 264-ФЗ «О развитии сельского хозяйства» и др.

На региональном уровне правовое регулирование осуществляется Законом Самарской области «О земле»; Законом Самарской области от 07.10.2002 № 63-ГД «О повышении плодородия земель сельскохозяйственного назначения на территории Самарской области» (ред. от 04.05.2012); Постановлением Правительства Самарской области от 25.10.2011 № 595 (ред. от 27.11.2012) «Об утверждении областной целевой программы "Развитие мелиорации земель сельскохозяйственного назначения в Самарской области" на период до 2020 года»; Постановлением Правительства Самарской области от 24.01.2006 № 7 (ред. от 01.04.2009) «Об утверждении порядка реализации преимущественного права Самарской области на приобретение земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения»; Постановлением Правительства Самарской области от 18.05.2005 № 56 (с изм. от 27.02.2008) «Об утверждении государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения в Самарской области».

Порядок предоставления, правовой режим и особенности гражданского-правового оборота земель данной категории зависят от конкретных целей использования таких земель, из которых можно выделить:

использование земель для нужд сельскохозяйственного производства: (животноводство, растениеводство и т. д.);

использование земель для личных нужд граждан, связанных с производством сельскохозяйственной продукции (садоводство, личное хозяйство и т. д.);

для иных целей, связанных с сельскохозяйственным производ-ством(научно-исследовательские и учебные цели, сохранение и развитие традиционных образов жизни);

для перераспределения земель сельскохозяйственного назначения (с целью предоставления гражданам, создание и расширение хозяйств).

В состав земель сельскохозяйственного назначения входят:

сельскохозяйственные угодья - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и др.);

несельскохозяйственные угодья - земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутыми водоемами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции (несельскохозяйственные угодья).

Особое правовое положение в составе земель сельскохозяйственного назначения занимает фонд перераспределения, который создается в целях перераспределения земель для сельскохозяйственного производства, создания и расширения крестьянских (фермерских) хозяйств, личных подсобных хозяйств, ведения садоводства, животноводства, огородничества, сенокошения, выпаса скота (п. 1 ст. 80 Земельного кодекса РФ). Как следует из указанного, данный фонд может включать как сельскохозяйственные, так и несельскохозяйственные угодья.

Также в составах территориальных зон, устанавливаемых в границах населенных пунктов, могут включаться зоны сельскохозяйственного использования, а также зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, развития объектов сельскохозяйственного назначения. Поскольку такой участок находится в пределах городской черты, черты поселка или сельского поселения, то он входит в состав земель поселений (см. ст. 83ЗК), несмотря на то что на земельном участке выращивается сельскохозяйственная продукция. В сельскохозяйственных целях могут использоваться земельные участки на территории лесного фонда, в составе земель транспорта (например, садовые участки вдоль железной дороги). Эти земельные участки относятся к категории земель, на которых находятся.

В составе земель сельскохозяйственного назначения могут находиться водоемы и лесопосадки или участки, занятые хозяйственными постройками сельхозпредприятий, дорогами. На них распространяется правовой режим соответствующей категории земель. Основную часть земель сельскохозяйственного назначения составляют все же не исключения, а сельскохозяйственные угодья, на которых возделывается сельскохозяйственная продукция, являющаяся ценной, а отсюда и причина установления особого режима предоставления, изъятия, использования.

Субъектами прав на земельные участки сельскохозяйственного назначения являются:

физические лица: граждане, в том числе ведущие крестьянские (фермерские) хозяйства, личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество;

юридические лица: хозяйственные товарищества и общества, производственные кооперативы, государственные и муниципальные унитарные предприятия, иные коммерческие организации:

некоммерческие организации, в том числе потребительские кооперативы, религиозные организации;

казачьи общества;

опытно-производственные, учебные, учебно-опытные и учебно-производственные подразделения научно-исследовательских организаций, образовательные учреждения сельскохозяйственного профиля и общеобразовательные учреждения;

общины коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока РФ для сохранения и развития их традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов.

Данный перечень является открытым. Иностранным лицам, лицам без гражданства и юридическим лицам в уставном (складочном) капитале которых доля иностранцев составляет более 50%, земли сельскохозяйственного назначения предоставляются только в аренду.

Данные субъекты правоотношений должны обладать определенной земельной правоспособностью. Например, право на создание фермерского хозяйства имеют дееспособные граждане РФ, иностранные граждане и лица без гражданства. Работать же на земле вправе и лица, не обладающие земельной правоспособностью. Так, если главой крестьянского (фермерского) хозяйства может быть лицо, достигшее 18-летнего возраста, то работать на крестьянском поле могут и несовершеннолетние.

Особенности правового режима земель сельскохозяйственного назначения

Правовой режим сельскохозяйственного назначения имеет отличительные черты: земля сельскохозяйственный правовой

Обеспечение почвенного плодородия земель, т.е. охрана качества сельскохозяйственных угодий.

Обеспечение сохранности количества этих земель.

Предотвращение уменьшения площадей сельскохозяйственных угодий.

Для решения первой задачи проводятся работы по мелиорации земель, а также в необходимых случаях мероприятия по их консервации.

Мелиорация земель представляет собой коренное улучшение земель агротехнических и др. мелиоративных мероприятий. Порядок проведения этих работ регулируется ФЗ РФ «О мелиорации земель» от 10.01.1996 № 4-фЗ (ред. от 28.11.2011).

Консервация земель - временное исключение земель из сельскохозяйственного оборота - осуществляется для предотвращения развития и устранения процессов деградации почв, восстановления их плодородия и реабилитации загрязненных территорий. Регулируется Постановлением Правительства РФ от 02.10.2002 № 830 «Об утверждении Положения о порядке консервации земель с изъятием их из оборота».

Важную роль в решение проблемы охран сельскохозяйственных угодий играет ФЗ РФ «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения» от 16.07.1998 № 101-ФЗ (ред. от 19.07.2011), в котором заключено понятие плодородия земель сельскохозяйственного назначения - способность почвы удовлетворять потребность сельскохозяйственных культурных растений в питательных веществах, воздухе, воде, тепле, биологической и физико-химической среде и обеспечивать урожай сельскохозяйственных культурных растений.

Для обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения применяются следующие меры:

Разрабатываются и реализуются федеральные и целевые программы обеспечения воспроизводства земель сельского назначения.

Проводится учет показателей плодородия земель сельского назначения и мониторинг плодородия земель данной категории.

Разрабатываются стандарты, нормы, нормативы правил в области обеспечения плодородия земель сельского назначения.

Планируются мероприятия по реабилитации земель данной категории, загрязненных тяжелыми металлами и др. вредными веществами.

Финансируются мероприятия по обеспечению плодородия данных земель и научно-исследовательские работы в данной области.

Обеспечивается контроль за качеством используемых в целях обеспечения плодородия земель агрохимикатов и пестицидов и контроль за безопасным обращением с ними.

Размещено на Allbest.ru

...

Подобные документы

Понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения. Порядок и особенности использования земель. Особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения после принятия Федерального закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

курсовая работа , добавлен 21.06.2011


Понятие и общая характеристика земель сельскохозяйственного назначения. Право землевладения и землепользования юридических лиц и граждан. Особенности правового регулирования оборота сельскохозяйственных земель. Прекращение прав на земельные участки.

курсовая работа , добавлен 11.09.2014


Правовое регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения. Земельные права и обязанности граждан, ведущих крестьянское хозяйство. Правовой режим земель, используемых для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества.

контрольная работа , добавлен 31.10.2016


Исследование понятия и состава земель сельскохозяйственного назначения, основных особенностей их использования гражданами и юридическими лицами. Анализ возникновения, изменения и дифференциации правового режима земель сельскохозяйственного назначения.

контрольная работа , добавлен 22.02.2012


Изучение особенностей правового режима земель сельскохозяйственного назначения. Принципы и законодательное регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения. Обеспечение правильной и продуктивной работы аграрного сектора российской экономики.

реферат , добавлен 05.03.2015


Понятие, состав и порядок использования земель сельскохозяйственного назначения. Особенности оборота земель для ведения крестьянского и личного подсобного хозяйства. Правовой режим участков для скотоводства и угодий, предоставленных колхозам и совхозам.

дипломная работа , добавлен 29.06.2012


Порядок предоставления участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в госсобственности, для создания крестьянского хозяйства. Публично-правовые ограничения оборота земель. Правовой режим садовых, огородных, дачных земельных участков.

контрольная работа , добавлен 19.06.2014


Понятие земель сельскохозяйственного назначения. Особенности возмещения убытков землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков. Основания возникновения и прекращения права землепользования на землях сельскохозяйственного назначения.

контрольная работа , добавлен 05.09.2009


Понятие, состав, правовые признаки земель сельскохозяйственного назначения. Особенности использования сельскохозяйственных угодий. Фонд перераспределения земель. Государственное регулирование обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения.

контрольная работа , добавлен 30.04.2009


Купля-продажа земель сельскохозяйственного назначения. Правовой механизм определения земельных долей. Аренда земельных участков сельскохозяйственного назначения. Понятие земельной доли. Особенности залога (ипотеки) земли и госрегистрация прав на нее.

Тема № 22

«Правовое регулирование земель сельскохозяйственного назначения»

Вопросы темы:

1. Функции правового управле­ния режимом земель сельскохозяйственного назначения

2. Способы регулирования оборота земель сельхозназначения

3. Ответственность в использовании земель

1. Функции правового управле­ния режимом земель сельскохозяйственного назначения

Государственное управление землей сельскохозяйственного на­значения осуществляется преимущественно экономико-правовы­ми, а не административно-командными методами.

Государство осуществляет следующие функции правового управле­ния режимом земель сельскохозяйственного назначения.

1. Функция ведения учета и наблюдения за состоянием кате­гории земель сельскохозяйственного назначения, который ведется в форме:

а) земельного кадастра , позволяющего получить систему необходи­мых сведений и документов о правовом режиме земель, их распределе­нии по собственникам, землевладельцам, землепользователям и аренда­ торам, о качестве и ценности земель. Организация ведения земельного кадастра возложена на органы местного самоуправления, а обеспечение работ по ведению кадастровой работы - на Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости;

б) мониторинга земель , представляющего собой систему наблюдений за состоянием земельного фонда, который позволяет своевременно вы­явить изменения, возникшие в нем, дать оценку негативным процессам, обеспечить предупреждение и устранение их последствий;

в) выявление сельскохозяйственных земель, используемых не по целевому назначению, либо используемых неэф­фективно, либо выбывших из оборота, либо переведенных в менее ценные угодья.

2. Функция планирования использования земельного фонда. Федеральная служба земельного кадастра России осуществляет экспертизу программ, схем и проектов в части развития землевладе­ния, землепользования, землеустройства и рационального использова­ния земель. Федеральное Собрание РФ и Правительство РФ совмест­но с органами местного самоуправления разрабатывают и выполняют федеральные программы по рациональному использованию земель, повышению плодородия почв, охране земельных ресурсов в комплек­се с другими мероприятиями.

3. Функция распределения и перераспределения земель и создания специального фонда перераспределения земель (ст. 80 ЗК РФ).

4. Функция управления порядком хозяйственной эксплуа­тации земель сельскохозяйственного назначения, которая осу­ществляется путем:

≈ применения и совершенствования налогообложения лиц, исполь­зующих земли сельскохозяйственного назначения;

≈ установления повышенных цен за экологически чистую продук­цию, выращиваемую на землях сельскохозяйственного назначения;

≈ частичной компенсации расходов землепользователей из средств бюджета за снижение дохода, возникшее в результате временной кон­сервации земель не по вине лиц, использующих эти земли;

≈ осуществления государственной экспертизы при размещении объектов, могущих отрицательно влиять на состояние земель и окру­жающей природной среды; организации выявления мнения населения через формы непосредственной демократии;

5. Функция контроля , задачей которого является обеспечение соблюдения всеми гражданами, организациями, должностными лицами и государственными органами требований земельного законодательства в целях эффективного использования и охраны земель.

Государственный контроль осуществляется органами местного са­моуправления, Федеральным агентством кадастра объектов недвижи­мости и его органами на местах и другими государственными органа­ми.

Функции санитарного контроля за технологией использования сельскохозяйственных земель осуществляет Федеральная служба по ветеринарному и фитосанитарному надзору.

Функции общего конт­роля за охраной окружающей среды осуществляются органами МПР России и т.д.

Непосредственные контрольные функции на местах осуществляют специалисты-землеустроители Росземкадастра.

6. Охранительная функция обеспечения правового режима использования сельхоз земель.

Основная работа по реализации этих функций возложена на федеральное агентство кадастра объектов недвижимости и орга­ны, местного самоуправления (и их администрацию).

2. Способы регулирования оборота земель сельхозназначения

Правовые методы и формы осуществления оборота земель сельхозназначения

Правовые методы осуществления оборота земель сельскохозяй­ственного назначения можно подразделить на два основных вида: административно-правовые и гражданско-правовые.

Административно-правовой метод применяется в случаях:

а) использования сельхозугодий с нарушением законодатель­ства;

б) при применении санкций (конфискация) за противоправное поведение собственников сельскохозяйственных угодий, т.е. даже и при правильной эксплуатации этих угодий (деяние совершено за пределами сферы сельскохозяйственной деятельности);

в) при обстоятельствах, обязывающих государство осуществ­лять это административно-правовое вмешательство;

г) при временно-вынуждающих обстоятельствах (реквизиция земельного участка).

Административно-правовые методы выражаются в том, что:

~ от имени российского государства соответствующие государ­ственные органы вправе осуществлять перераспределение этих земель, если они используются с нарушениями закона;

~ органы государственной власти субъектов РФ осуществляют принудительное перераспределение сельскохозяйственных угодий между собственниками, если в результате оборота этих угодий возник­нут обстоятельства, требующие государственного вмешательства;

~ принудительное вмешательство в оборот земель сельскохозяйствен­ного назначения может иметь и временно-вынужденный характер и пре­кращается с устранением обстоятельств, которые вызвали потребность в этом вмешательстве;

д) органы судебно-исполнительного производства (судебные приставы-исполнители) осуществляют конфискацию сельскохозугодий на основании судебного решения в порядке санкции за совершение преступления (ст. 50 ЗК РФ) в спе­циальном порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 № 119-ФЗ «Об исполнительном производстве» (в ред. от 10.01.2003).

Гражданско-правовой метод применяется в регулировании оборота земель сельскохозяйственного назначения путем регули­рования двусторонних сделок:

купли-продажи сельхозугодий, при которой участок перехо­дит к другому собственнику за деньги, передаваемые в ходе совер­шения этого договора;

• в общем порядке (ст. 454-491, 549-558 ГК РФ);
• в специальном порядке (приватизация, продажа с публичных торгов и т.д.).

мены (ст. 567-571 ГК РФ), при которой либо происходит обмен угодьями, либо об­мен угодий на определенные объекты недвижимости;

ренты (ст. 583-605 ГК РФ), отличающейся от договора купли-продажи в основ­ном рассроченными формами расчета за приобретенный земельный участок.

Платежи по договору ренты бывают двух основ­ных видов:

◊ бессрочная рента - при продаже земельного участка по дого­вору постоянной ренты (ст. 589-595 ГК РФ). Приобретать земель­ные участки по такой форме ренты недопустимо у собственников - коммерческих организаций и допустимо лишь у граждан либо у та­ких некоммерческих организаций, которым закон не запрещает совер­шать подобные сделки и их совершение соответствует целям уставной деятельности этих организаций (п. 1 ст. 589 ГК РФ). Договор бессрочной (постоянной) ренты, таким образом, представ­ляет собой возможность покупки земельного участка с рассрочкой платежа за него на неопределенное и длительное время;

◊ пожизненная рента (ст. 596-605 ГК РФ) применима лишь к случаям приобретения земельных участков у граждан (п. 1 ст. 596 ГК РФ) и определяется в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты (бывшему собственнику участка) в течение его жизни (п. 1 ст. 597 ГК РФ).

дарения (ст. 572-582 ГК РФ) и наследства, являющихся односторонними сделка­ми, но отличающимися различной правовой природой.

наследование сельскохозяйственных угодий(ч. 3 ГК РФ):

~ осуществляется в форме односторонней сделки - за­вещания наследодателя (ст. 1118-1140 ГК РФ) или по основаниям, указанным в законе (ст. 1141 -1151 ГК РФ);

~ эта форма оборота одно из конституционных прав (п. 4 ст. 35 ГК РФ);

~ переход с/х угодья по наследству может осу­ществляться из частной формы собственности в частную и из частной формы собственности в публичную, но не наоборот;

~ переход наследственных прав на с/х угодье осуществляется в особом наследственно-процессуальном порядке, пре­дусмотренном законом;

е) аренды (ст. 606-625 ГК РФ), представляющей собой форму регулирования оборо­та земель сельскохозяйственного назначения, при которой вклю­чаемые в сферу частного капитала земельные участки не теря­ют титула публичной собственности.

Правовые ограничения в обороте земель сельхозназначения

Согласно п. 2 ст. 36 Конституции РФ владение, пользование и распоряжение землями сельскохозяйственного назначения осуществляются свободно, если это не входит в противоречие с публичными интересами.

Противоречие частных интересов публичным обусловлено тем, что земля представляет собой основу жизни и деятельности прожи­вающих на ней народов (п. 1 ст. 9 Конституции РФ), а значит, и пра­вовое регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначе­ния должно осуществляться с учетом интересов настояще­го и всех будущих поколений.

Причины правовых ограничений в обороте земель сельхозназначения:

-» особой значимостью земель сельхозназначения, в связи с чем оборот допускается при условии обеспечения целевого, рационального и эффективного использования этих земель;

-» недопустимостью оборота иных сельскохозяйственных земель, внешне сходных с землями сельскохозяйственного назначения;

-» недопустимостью возникновения в результате этого оборота латифундизма и минифундизма, т.е. концентрации земель сельскохозяй­ственного назначения в частной собственности отдельных лиц и чрезмерного дробления земельных участков в качестве объектов собствен­ности;

-» недопустимостью нарушения прав третьих лиц при осуществле­нии оборота земель сельскохозяйственного назначения и обязанности лиц, осуществляющих оборот этих земель, компенсировать потерпев­шим стоимость понесенных ими убытков;

-» потребностью в обеспечении приоритета публичных интересов:

Российских граждан и юридических лиц перед иностранными;

Приоритетного права в покупке земель сельскохозяйственного назначения субъектами РФ и органами местного самоуправления;

Исключения из оборота тех видов земель сельхозназначения, которые имеют особую публичную значимость;

-» потребностью привлечения к эксплуатации земель сельхозназначения наиболее эффективных хозяйствующих субъ­ектов;

-» обеспечением равного доступа хозяйствующих субъектов к зем­лям сельхозназначения и исключения монополизма;

-» обеспечением эффективного государственного контроля за обо­ротом земель сельхозназначения, включающего в себя:

◊ федеральный контроль за осуществлением оборота этих земель региональными (субъектами РФ) и муниципальными органами;

◊ государственный учет земель, соблюдение ценовой дисцип­лины при их обороте и т.д.

3. Ответственность в использовании земель

Охрана земель сельскохозяйственного назначения

Правовая охрана земель сельскохозяйственного назначения - система правовых и иных мероприятий, направленных на их рациональное использование, защиту от вредных воздействий и ухудшения качественного состояния (ст. 12, 13 ЗК РФ).

Цели охраны земель являются:

= предотвращение деградации, загрязнения и захламления, наруше­ния земель, других неблагоприятных последствий хозяйственной дея­тельности;

= обеспечение улучшения и восстановления земель, подвергшихся деградации, нарушению или другим неблагоприятным воздействиям в результате хозяйственной деятельности.

Охрана земель включает систему правовых, организационных, экономических и др. мероприятий, направленных на их рациональ­ное использование, предотвращение необоснованных изъятий земель из сельскохозяйственного оборота, защиту от вредных воздействий, а также на восстановление продуктивности земель, в том числе земель лесного фонда, на воспроизводство и повышение плодородия почв.

Ответственность в земельном праве

Административная ответственность.

В статьях ЗК РФ и КоАП РФ установлено, что данный вид ответственности наступает за совершение таких правонарушений, как самовольное занятие земель­ных участков, загрязнение земель химическими и радиоактивными веществами и отходами, порча и уничтожение плодородного слоя зем­ли, искажение сведений о состоянии и использовании земель, порча сельскохозяйственных и иных земель, захламление земель и иные виды.

Уголовная ответственность.

В ЗК РФ указано, что уголов­ная ответственность устанавливается УК РФ.

Гражданско-правовая (имущественная) ответственность .

Эта ответственность наступает по факту нарушения земельного законодательства, связан­ного с причинением вреда землям, охраняемым законом, правам и ин­тересам собственников, землепользователей и арендаторов земли не­зависимо от привлечения виновных к другим видам ответственности. Она наступает при соблюдении нескольких условий:

♦ ущерб должен причиняться противоправным поведением виновного;

♦ при возникнове­нии имущественного вреда;

♦ если имеется вина причинителя.

Дисциплинарная ответственность регулируется трудовым законодательством.

<1> Статья подготовлена при информационной поддержке справочно-правовой системы "КонсультантПлюс".

Нарышева Н.Г., доцент кафедры экологического и земельного права юридического факультета МГУ им. М.В. Ломоносова, кандидат юридических наук.

Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. На 1 января 2007 г. площадь земель сельскохозяйственного назначения составила 402,6 млн. га, т.е. 23,6% земельного фонда Российской Федерации <2>.

<2> См.: Государственный доклад "О состоянии и об охране окружающей среды Российской Федерации в 2006 году", подготовлен Министерством природных ресурсов РФ. М.: Министерство природных ресурсов Российской Федерации, 2007.

В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, водными объектами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. Площадь сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения составляет 195,1 млн. га, т.е. 48,4% от всех земель данной категории <3>.

<3> См.: Там же.

Использование значительной части земель данной категории как средства производства в сельском хозяйстве определяет необходимость правового регулирования этих отношений в контексте государственной политики в сфере развития сельского хозяйства.

Федеральный закон "О развитии сельского хозяйства" <4> устанавливает, что государственная аграрная политика представляет собой составную часть государственной социально-экономической политики, направленной на устойчивое развитие сельского хозяйства и сельских территорий. Под устойчивым развитием сельских территорий понимается их стабильное социально-экономическое развитие, увеличение объема производства сельскохозяйственной продукции, повышение эффективности сельского хозяйства, достижение полной занятости сельского населения и повышение уровня его жизни, рациональное использование земель. К основным целям государственной аграрной политики Закон в том числе относит сохранение и воспроизводство используемых для нужд сельскохозяйственного производства природных ресурсов и создание благоприятного инвестиционного климата и повышение объема инвестиций в сфере сельского хозяйства.

<4> См.: Федеральный закон от 29 декабря 2006 г. N 264-ФЗ "О развитии сельского хозяйства". С изм. и доп., внесенными Федеральными законами от 11 июня 2008 г. N 83-ФЗ, от 23 июля 2008 г. N 160-ФЗ, от 3 декабря 2008 г. N 250-ФЗ и от 30 декабря 2008 г. N 318-ФЗ // СЗ РФ. 2007. N 1 (ч. 1). Ст. 27; 2008. N 24. Ст. 2796; 2008. N 30 (ч. 2). Ст. 3616; 2008. N 49. Ст. 5748; 2009. N 1. Ст. 26.

Таким образом, реализация государственной аграрной политики призвана обеспечить сохранение количественного и качественного состояния земель сельскохозяйственного назначения как основного средства производства в сельском хозяйстве, а также создать правовые гарантии инвестиций, которые, в свою очередь, должны основываться на таких правилах оборота земельных участков, которые создают стабильность прав на земельный участок инвесторов. Содержание указанных целей частично совпадает: стабильность прав на земли сельскохозяйственного назначения, возможность осуществления предпринимательской деятельности с использованием таких земель являются одним из основных способов сохранения земель - собственник средства производства заинтересован в поддержании такого состояния этого средства производства, которое позволяет извлекать прибыль в долгосрочной перспективе, и соответственно не использует землю способами, приводящими к ее деградации.

Одним из средств достижения названных целей является государственное регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения.

Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" <5>, регулирующий отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, а также устанавливающий правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, не устанавливает цели правового регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения. Однако анализ принципов оборота, установленных ст. 1 названного Закона, и основных целей государственной аграрной политики позволяет определить две основные цели правового регулирования соответствующей группы общественных отношений: обеспечение сохранения земель сельскохозяйственного назначения и обеспечение вовлечения земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения в такой оборот, который позволил бы гарантированно осуществлять инвестиции в развитие сельского хозяйства.

<5> См.: Федеральный закон от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". С изм. и доп., внесенными Федеральными законами от 7 июля 2003 г. N 113-ФЗ, от 29 июня 2004 г. N 58-ФЗ, от 3 октября 2004 г. N 123-ФЗ, от 21 декабря 2004 г. N 172-ФЗ, от 7 марта 2005 г. N 10-ФЗ, от 18 августа 2005 г. N 87-ФЗ, от 5 февраля 2007 г. N 11-ФЗ, от 13 мая 2008 г. N 66-ФЗ, от 3 декабря 2008 г. N 250-ФЗ и от 30 декабря 2008 г. N 297-ФЗ // СЗ РФ. 2002. N 30. Ст. 3018; 2003. N 28. Ст. 2882; 2004. N 27. Ст. 2711, N 41. Ст. 3993, N 52 (ч. 1). Ст. 5276; 2005. N 10. Ст. 758, N 30 (ч. 1). Ст. 3098; 2008. N 20. Ст. 2251; 2008. N 49. Ст. 5748; 2009. N 1. Ст. 5.

Необходимо отметить, что действие Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" не распространяется на регулирование оборота земельных участков, предоставленных из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на оборот земельных участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями. Исключив вышеперечисленные отношения из сферы специального регулирования, законодатель тем самым подчеркнул значение сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения как средства производства, которое и определяет необходимость установления особых правил регулирования их оборота.

Установление целей правового регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения, накопленный опыт применения Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" позволяют поставить следующие закономерные вопросы: в какой степени Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", установленные им принципы, предусмотренные им механизмы и ограничения обеспечивают достижение указанных целей; в достаточной ли степени Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" урегулированы механизмы, обеспечивающие реализацию тех или иных норм названного Закона; в какой степени нормы Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" корреспондируют с нормами иных федеральных законов, в том числе нормами Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <6>; имеется ли необходимость в дополнительном правовом регулировании отдельных групп общественных отношений, связанных с использованием и оборотом земель сельскохозяйственного назначения, в интересах сохранения земель сельскохозяйственного назначения и вовлечения их в оборот.

<6> См.: Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". С изм. и доп., внесенными Федеральными законами от 5 марта 2001 г. N 20-ФЗ, от 12 апреля 2001 г. N 36-ФЗ, от 11 апреля 2002 г. N 36-ФЗ, от 9 июня 2003 г. N 69-ФЗ, от 11 мая 2004 г. N 39-ФЗ, от 29 июня 2004 г. N 58-ФЗ, от 22 августа 2004 г. N 122-ФЗ, от 2 ноября 2004 г. N 127-ФЗ, от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ, от 29 декабря 2004 г. N 196-ФЗ, от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, от 30 декабря 2004 г. N 217-ФЗ, от 5 декабря 2005 г. N 153-ФЗ, от 31 декабря 2005 г. N 206-ФЗ, от 17 апреля 2006 г. N 53-ФЗ, от 3 июня 2006 г. N 73-ФЗ, от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ, от 18 июля 2006 г. N 111-ФЗ, от 4 декабря 2006 г. N 201-ФЗ, от 18 декабря 2006 г. N 232-ФЗ, от 24 июля 2007 г. N 214-ФЗ, от 18 октября 2007 г. N 230-ФЗ, от 8 ноября 2007 г. N 257-ФЗ, от 23 ноября 2007 г. N 268-ФЗ, от 13 мая 2008 г. N 66-ФЗ, от 30 июня 2008 г. N 108-ФЗ, от 22 июля 2008 г. N 141-ФЗ, от 23 июля 2008 г. N 160-ФЗ, от 22 декабря 2008 г. N 264-ФЗ и от 30 декабря 2008 г. N 306-ФЗ // СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594; 2001. N 11. Ст. 997, N 16. Ст. 1533; 2002. N 15. Ст. 1377; 2003. N 24. Ст. 2244; 2004. N 30. Ст. 3081, N 27. Ст. 2711, N 35. Ст. 3607, N 45. Ст. 4377; 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 15, N 1 (ч. 1). Ст. 22, N 1 (ч. 1). Ст. 40, N 1 (ч. 1). Ст. 43, N 50. Ст. 5244; 2006. N 1. Ст. 17, N 17 (ч. 1). Ст. 1782, N 23. Ст. 2380, N 27. Ст. 2881, N 30. Ст. 3287, N 50. Ст. 5279, N 52 (ч. 1). Ст. 5498; 2007. N 31. Ст. 4011, N 43. Ст. 5084, N 46. Ст. 5553, N 48 (ч. 2). Ст. 5812; 2008. N 20. Ст. 2251; 2008. N 27. Ст. 3126; 2008. N 30 (ч. 1). Ст. 3597; 2008. N 30 (ч. 2). Ст. 3616; 2008. N 52 (ч. 1). Ст. 6219; 2009. N 1. Ст. 14.

Шестилетняя практика применения Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" свидетельствует о том, что установленные Законом правила оборота не в должной мере обеспечивают достижение вышеназванных целей правового регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения. Более того, внесенные в Закон многочисленные изменения и дополнения лишь усугубили и неудовлетворительное положение в рассматриваемой сфере правового регулирования.

Так, например, ст. 8 Закона устанавливает, что при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов. Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет.

Изменения, внесенные в названную статью Федеральным законом "О внесении изменений в Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и Федеральный закон "О землеустройстве" <7>, ужесточили правовые последствия несоблюдения преимущественного права покупки. Если в первоначальной редакции Закона субъект РФ вправе был требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя в течение года с момента государственной регистрации перехода права, то в ныне действующей редакции Закона установлено, что сделка по продаже земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения, совершенная с нарушением преимущественного права, ничтожна.

<7> См.: Федеральный закон от 18 июля 2005 г. N 87-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и Федеральный закон "О землеустройстве" // СЗ РФ. 2005. N 30 (ч. 1). Ст. 3098.

Между тем, в соответствии с подходом, заложенным ст. 26.11 Федерального закона "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" <8>, в собственности субъекта РФ может находиться имущество, необходимое для осуществления полномочий соответствующего субъекта РФ. Аналогичный подход установлен ст. 50 Федерального закона "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" <9> в отношении имущества, которое может находиться в собственности муниципального образования. Земли сельскохозяйственного назначения не включены названными Федеральными законами в перечень имущества, которое необходимо для осуществления полномочий и может находиться в собственности субъекта РФ или муниципального образования. В случаях возникновения у субъекта РФ или муниципального образования имущества, не предназначенного для осуществления полномочий, указанное имущество подлежит перепрофилированию (изменению целевого назначения имущества) либо отчуждению.

<8> См.: Федеральный закон от 6 октября 1999 г. N 184-ФЗ "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации". С изм. и доп., внесенными Федеральными законами от 23 июля 2000 г. N 106-ФЗ, от 7 мая 2002 г. N 47-ФЗ, от 24 июля 2002 г. N 107-ФЗ, от 11 декабря 2002 г. N 169-ФЗ, от 2 июля 2003 г. N 95-ФЗ, от 19 июня 2004 г. N 53-ФЗ, от 11 декабря 2004 г. N 159-ФЗ, от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ, от 29 декабря 2004 г. N 199-ФЗ, от 31 декабря 2005 г. N 202-ФЗ, от 31 декабря 2005 г. 203-ФЗ, от 3 июня 2006 г. N 73-ФЗ, от 12 июля 2006 г. N 106-ФЗ, от 18 июля 2006 г. N 111-ФЗ, от 25 июля 2006 г. N 128-ФЗ, от 27 июля 2006 г. N 153-ФЗ, от 25 октября 2006 г. N 172-ФЗ, от 4 декабря 2006 г. N 201-ФЗ, от 29 декабря 2006 г. N 258-ФЗ, от 2 марта 2007 г. N 24-ФЗ, от 23 марта 2007 г. N 37-ФЗ, от 10 мая 2007 г. N 69-ФЗ, от 18 июня 2007 г. N 101-ФЗ, от 19 июля 2007 г. N 133-ФЗ, от 21 июля 2007 г. N 191-ФЗ, от 21 июля 2007 г. N 194-ФЗ, от 18 октября 2007 г. N 230-ФЗ, от 8 ноября 2007 г. N 257-ФЗ, от 8 ноября 2007 г. N 260-ФЗ, от 29 марта 2008 г. N 30-ФЗ, от 14 июля 2008 г. N 118-ФЗ, от 22 июля 2008 г. N 141-ФЗ, от 22 июля 2008 г. N 157-ФЗ, от 23 июля 2008 г. N 160-ФЗ, от 25 ноября 2008 г. N 221-ФЗ, от 3 декабря 2008 г. N 249-ФЗ, от 25 декабря 2008 г. N 274-ФЗ, от 25 декабря 2008 г. N 281-ФЗ и от 9 февраля 2009 г. N 4-ФЗ // СЗ РФ. 1999. N 42. Ст. 5005; 2000. N 31. Ст. 3205; 2002. N 19. Ст. 1792, N 30. Ст. 3024, N 50. Ст. 4930; 2003. N 27 (ч. 2). Ст. 2709; 2004. N 25. Ст. 2484, N 50. Ст. 4950; 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 17, 25; 2006. N 1. Ст. 13, 14, N 23. Ст. 2380, N 29. Ст. 3124, N 30. Ст. 3287, N 31 (ч. 1). Ст. 3452, N 44. Ст. 4537, N 50. Ст. 5279; 2007. N 1 (ч. 1). Ст. 21, N 10. Ст. 1151, N 13. Ст. 1464, N 21. Ст. 2455, N 26. Ст. 3074, N 30. Ст. 3747, N 30. Ст. 3805, N 30. Ст. 3808, N 43. Ст. 5084, N 46. Ст. 5553, N 46. Ст. 5556; 2008. N 13. Ст. 1186; 2008. N 29 (ч. 1). Ст. 3418; 2008. N 30 (ч. 1). Ст. 3613; 2008. N 30 (ч. 2). Ст. 3616; 2008. N 48. Ст. 5516; 2008. N 49. Ст. 5747; 2008. N 52 (ч. 1). Ст. 6236; 2009. N 7. Ст. 772.
<9> См.: Федеральный закон от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации". С изм. и доп., внесенными Федеральными законами от 19 июня 2004 г. N 53-ФЗ, от 12 августа 2004 г. N 99-ФЗ, от 28 декабря 2004 г. N 183-ФЗ, от 28 декабря 2004 г. N 186-ФЗ, от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ, от 29 декабря 2004 г. N 199-ФЗ, от 30 декабря 2004 г. N 211-ФЗ, от 18 апреля 2005 г. N 34-ФЗ, от 29 июня 2005 г. N 69-ФЗ, от 21 июля 2005 г. N 93-ФЗ, от 21 июля 2005 г. N 97-ФЗ, от 12 октября 2005 г. N 129-ФЗ, от 26 декабря 2005 г. N 184-ФЗ, от 27 декабря 2005 г. N 198-ФЗ, от 31 декабря 2005 г. N 199-ФЗ, от 31 декабря 2005 г. N 206-ФЗ, от 2 февраля 2006 г. N 19-ФЗ, от 15 февраля 2006 г. N 24-ФЗ, от 3 июня 2006 г. N 73-ФЗ, от 18 июля 2006 г. N 120-ФЗ, от 25 июля 2006 г. N 128-ФЗ, от 16 октября 2006 г. N 160-ФЗ, от 1 декабря 2006 г. N 198-ФЗ, от 4 декабря 2006 г. N 201-ФЗ, от 29 декабря 2006 г. N 258-ФЗ, от 2 марта 2007 г. N 24-ФЗ, от 26 апреля 2007 г. N 63-ФЗ, от 10 мая 2007 г. N 69-ФЗ, от 15 мая 2007 г. N 100-ФЗ, от 18 июня 2007 г. N 101-ФЗ, от 21 июля 2007 г. N 187-ФЗ, от 18 октября 2007 г. N 230-ФЗ, от 4 ноября 2007 г. N 253-ФЗ, от 8 ноября 2007 г. N 257-ФЗ, от 8 ноября 2007 г. N 260-ФЗ, от 10 июня 2008 г. N 77-ФЗ, от 23 июля 2008 г. N 160-ФЗ, от 25 ноября 2008 г. N 222-ФЗ, от 3 декабря 2008 г. N 246-ФЗ, от 25 декабря 2008 г. N 274-ФЗ и от 25 декабря 2008 г. N 281-ФЗ // СЗ РФ. 2003. N 40. Ст. 3822; 2004. N 25. Ст. 2484, N 33. Ст. 3368; 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 9, 12, 17, 25, 37; 2005. N 17. Ст. 1480, N 27. Ст. 2708, N 30 (ч. 1). Ст. 3104, 3108, N 42. Ст. 4216, N 52 (ч. 1). Ст. 5597; 2006. N 1. Ст. 9, 10, 17, N 6. Ст. 636, N 8. Ст. 852, N 23. Ст. 2380, N 30. Ст. 3296, N 31 (ч. 1). Ст. 3427, N 43. Ст. 4412, N 49 (ч. 1). Ст. 5088, N 50. Ст. 5279; 2007. N 1 (ч. 1). Ст. 21, N 10. Ст. 1151, N 18. Ст. 2117, N 21. Ст. 2455, N 25. Ст. 2977, 2978, N 30. Ст. 3801, N 43. Ст. 5084, N 45. Ст. 5430, N 46. Ст. 5553, 5556; 2008. N 24. Ст. 2790; 2008. N 30 (ч. 2). Ст. 3616; 2008. N 48. Ст. 5517; 2008. N 49. Ст. 5744; 2008. N 52 (ч. 1). Ст. 6236.

Следовательно, воспользовавшись преимущественным правом покупки земель участка из состава земель сельскохозяйственного назначения, субъект РФ или муниципальное образование не вправе самостоятельно использовать земельный участок, поскольку такое использование не связано с реализацией соответствующих полномочий, и должны его продать. Таким образом, смысл установления преимущественного права покупки заключается лишь в получении средств в бюджет за счет разницы между ценой приобретения и ценой продажи соответствующего земельного участка.

Если механизм признания за субъектом РФ (или муниципальным образованием в случаях, установленных законом субъекта РФ) права собственности на земельный участок, образованный за счет невостребованных земельных долей, предусмотренный ст. 14 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", с точки зрения вовлечения такого участка как в рыночный оборот, так и в хозяйственное использование является оправданным, то преимущественное право покупки субъектом РФ (муниципальным образованием) земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения никаким образом не соотносится с целями правового регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения.

Представляется, что положения Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", устанавливающие преимущественное право покупки субъектом РФ или муниципальным образованием земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, должны быть исключены как не направленные на достижение целей правового регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения и противоречащие заложенным в законодательстве подходам к видам имущества, которым может владеть субъект РФ и муниципальное образование.

Наиболее острая проблема связана с тем, что правовое регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения не направлено на достижение цели вовлечения в оборот земель, находящихся в долевой собственности, которые были приватизированы в начале 90-х годов прошлого века на основании Указа Президента РФ "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР" <10> и Постановления Правительства РФ "О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса" <11>, поскольку проведенная приватизация привела в ряде случаев к неопределенности прав на землю, неиспользованию таких земель, невозможности их приобретения потенциальными инвесторами.

<10> См.: Указ Президента РФ от 27 декабря 1991 г. "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР" // ВСНД и ВС РСФСР. 1992. N 1. Ст. 53. Утратил силу в связи с изданием Указа Президента РФ от 25 февраля 2003 г. N 250 // СЗ РФ. 2003. N 9. Ст. 851.
<11> См.: Постановление Правительства РФ от 4 сентября 1992 г. "О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса". С изм. и доп., внесенными Постановлениями Правительства РФ от 11 декабря 1992 г., от 29 марта 1994 г. N 179, от 28 февраля 1995 г. N 195 и от 3 августа 1998 г. N 883 // САПП. 1992. N 12. Ст. 931, N 25. Ст. 2219; СЗ РФ. 1994. N 2. Ст. 93; 1995. N 10. Ст. 900; 1998. N 32. Ст. 3918. Утратило силу в связи с изданием Постановления Правительства РФ от 20 декабря 2002 г. N 912 // СЗ РФ. 2002. N 52 (ч. 1). Ст. 5221.

Статья 12 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", в редакции Федерального закона от 18 июля 2005 г. N 87-ФЗ, значительно ограничивала права участников долевой собственности на совершение сделок с долями в праве общей собственности до выделения земельного участка в натуре, допустив совершение таких сделок лишь с другими участниками долевой собственности, сельскохозяйственной организацией, членом крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Ранее действовавшая редакция Закона допускала совершение сделок в отношении долей в праве общей собственности с третьими лицами при условии соблюдения преимущественного права других участников долевой собственности и субъекта РФ.

Учитывая, что выдел земельных участков в счет земельных долей - процедура длительная и затратная, как правило, участники долевой собственности на земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения самостоятельно осуществить ее не могут. Лицо, заинтересованное в приобретении земельного участка, не имея возможности заключить договор купли-продажи доли в праве общей собственности на земельный участок, вынуждено финансировать выдел земельных участков, постановку на учет в кадастре объектов недвижимости, государственную регистрацию права собственности в едином государственном кадастре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отсутствие каких-либо гарантий приобретения прав на земельный участок, например предварительного договора купли-продажи или договора купли-продажи с отлагательным условием, поскольку на первоначальном этапе выделения земельного участка идентифицировать будущий земельный участок средствами, предусмотренными действующим законодательством, не представляется возможным <12>.

<12> См.: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 6 мая 2008 г. N Ф08-2264/2008 // СПС "КонсультантПлюс".

Существенные проблемы возникают и при совершении сделок в отношении земельных долей с сельскохозяйственной организацией, использующей земельный участок, а также с внесением долей в праве общей собственности на земельный участок в уставный капитал такой сельскохозяйственной организации. Переход права собственности на долю в общей собственности подлежит государственной регистрации. Практика органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, поддержанная судебной практикой, складывается в пользу отказа в государственной регистрации перехода на долю в праве общей собственности на земельный участок на основании договора купли-продажи доли или решения о внесении доли в уставный капитал сельскохозяйственной организации.

При рассмотрении дел об оспаривании отказов в государственной регистрации перехода права суды исходят из того, что использование земельного участка должно быть законным, а договор аренды земельной доли, на основании которого, как правило, используется такой участок, не соответствует требованиям гражданского законодательства в части определения предмета договора <13>.

<13> См.: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 12 марта 2008 г. N А56-19313/2007 // СПС "КонсультантПлюс"; Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 9 августа 2007 г. N А66-112/2007 // СПС "КонсультантПлюс".

Недостаточно отработан и механизм заключения сделок и государственной регистрации сделок и перехода прав в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности, на основании решения собрания участников долевой собственности.

В соответствии с п. 1.1 и п. 1.2 ст. 14 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" общее собрание участников долевой собственности считается правомочным, если на нем присутствуют участники долевой собственности на этот земельный участок, составляющие не менее чем 20 процентов из общего числа или владеющие более чем 50 процентами долей в праве общей собственности на этот земельный участок. Решение считается принятым, если за него проголосовали участники долевой собственности на этот земельный участок, присутствующие на таком собрании и владеющие в совокупности более чем 50 процентами долей в праве общей собственности на этот земельный участок от общего числа долей, которыми обладают присутствующие на таком собрании участники долевой собственности на этот земельный участок. Решением такого собрания в том числе могут быть определены условия передачи земельного участка, находящегося в долевой собственности, в аренду, уставный (складочный) капитал или доверительное управление.

Пунктом 2 названной статьи установлено, что аренда, купля-продажа или другая сделка с земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности, совершается или участниками долевой собственности, или лицом, действующим на основании доверенностей, выданных ему участниками долевой собственности. В случае если согласие участников долевой собственности на совершение указанной сделки не достигнуто, часть участников долевой собственности, выразивших несогласие с совершением указанной сделки, вправе выделить земельный участок или земельные участки в счет своих долей с соблюдением правил, установленных ст. 13 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", и распорядиться выделенным земельным участком по своему усмотрению.

Следовательно, решение об условиях договора аренды может быть принято собранием участников долевой собственности, т.е., по сути, менее чем половиной участников долевой собственности на земельный участок, а договор аренды может быть заключен только при наличии волеизъявления всех участников долевой собственности <14>. Учитывая, что общее число участников долевой собственности может доходить до тысячи, заключение такого договора является практически невозможным. Правовые последствия несогласия части участников с совершением указанной сделки, предусмотренные п. 2 ст. 14 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", не представляется возможным рассматривать как механизм выхода из ситуации - право выделить земельный участок в счет своих долей с большой долей вероятности не будет реализовано.

<14> См.: Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21 ноября 2005 г. по делу N Ф04-7895/2005(16565-А46-38) // СПС "КонсультантПлюс".

Таким образом, принятие решений собранием участников долевой собственности, определяющих порядок распоряжения земельным участком, не представляется возможным признать механизмом, который способствовал бы вовлечению таких земельных участков в оборот и как следствие - использованию их в соответствии с целевым назначением.

В целом положительно может быть оценен механизм признания за субъектом РФ или муниципальным образованием права собственности на земельный участок, сформированный из невостребованных долей, с точки зрения вовлечения таких участков в оборот.

Под невостребованными долями Закон понимает земельные доли, собственники которых не распоряжались ими в течение трех и более лет с момента приобретения прав на земельную долю. Сообщение о невостребованных земельных долях с указанием их собственников опубликовывается в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ. Субъект РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципальное образование вправе направить в суд заявление о признании права собственности субъекта РФ или муниципального образования на этот земельный участок.

В данном случае, в отличие от установления преимущественного права субъекта РФ или муниципального образования на покупку земельного участка, реализация названного механизма направлена на достижение целей правового регулирования оборота земель сельскохозяйственного использования - вовлечение в оборот и дальнейшее использование земельного участка, который зачастую фактически не используется.

Однако отдельные элементы данного механизма нуждаются в совершенствовании.

Прежде всего в уточнении нуждается понятие невостребованных долей. Например , участник долевой собственности до введения в действие Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" заключил договор аренды земельной доли на длительный срок, т.е. в течение трех лет, предшествующих публикации сообщения о невостребованных долях, не распоряжался принадлежащей ему земельной долей. Буквальное толкование положений ст. 13 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" в части определения невостребованных земельных долей свидетельствует о том, что земельная доля из вышеприведенного примера подпадает под это определение - собственник в течение трех лет не распоряжался, свой акт распоряжения он совершил ранее.

Представляется, что основным критерием, позволяющим выделять земельные участки с целью последующего признания за ними права собственности субъекта РФ или муниципального образования, должно являться неиспользование земельной доли (земельного участка, находящегося в общей долевой собственности) в течение определенного срока собственником или лицом, заключившим с собственником договор в соответствии с требованиями законодательства, действовавшего на момент заключения такого договора.

Статья 13 Закона до внесения в нее изменений Федеральным законом "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" <15>" предусматривала, что в течение 90 дней с момента публикации в средствах массовой информации сообщения о невостребованных долях собственник невостребованных земельных долей имел право заявить о своем желании воспользоваться правами участника долевой собственности, при отсутствии такого уведомления в пределах вышеуказанного срока устанавливались границы участка, выделяемого в счет земельных долей.

<15> См.: Федеральный закон от 13 мая 2008 г. N 66-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" // СЗ РФ. 2008. N 20. Ст. 2251.

Приведенная норма при определенных обстоятельствах могла создать правовую неопределенность - заявление собственника о намерении воспользоваться своими правами само по себе не означает, что указанное лицо приступит к реализации своих прав и исполнению своих обязанностей. Однако, учитывая наличие такого заявления о намерении, субъект РФ или муниципальное образование не имели возможности определять площадь земельного участка, выделяемого в счет невостребованных долей, с учетом площади земельной доли лица, от которого поступило соответствующее заявление.

Федеральный закон от 13 мая 2008 г. N 66-ФЗ радикально подошел к проблеме возможного возникновения правовой неопределенности, исключив положение, которое устанавливало право собственника невостребованных долей направлять уведомление о своем намерении воспользоваться правами участника долевой собственности. Тем самым законодатель лишил юридического значения публикацию сообщения о невостребованных долях и, не установив иных способов учета интереса собственников земельных долей, создал почву для судебных споров.

Представляется, что баланс интересов применительно к данной ситуации может быть обеспечен следующим правовым регулированием. Сообщение о невостребованных земельных долях с указанием их собственников должно быть опубликовано в средствах массовой информации. Собственники вправе направлять уведомления о своем намерении воспользоваться правами участников долевой собственности в течение срока, установленного Законом. В течение одного года с момента направления такого уведомления собственник обязан представить доказательства выделения земельного участка в счет своей земельной доли либо владения, пользования и (или) распоряжения земельной долей способами, предусмотренными Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Субъект РФ или муниципальное образование не вправе определять площадь и границы участка, выделяемого в счет невостребованных долей, с учетом площади земельных долей собственников, от которых поступило уведомление о намерении воспользоваться правами участника долевой собственности в течение года с момента получения такого уведомления.

Проведенный анализ отдельных элементов правового регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения и правоприменительной практики позволяет сделать следующие выводы.

1. Содержание правового регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения, в том числе принципы оборота, ограничения и механизмы вовлечения земель в оборот, должно соответствовать целям такого регулирования, которые, в свою очередь, должны определяться целями государственной агарной политики.
2. Действующая в настоящее время редакция Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" не обеспечивает должным образом достижение целей правового регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения, к числу которых следует отнести сохранение земель сельскохозяйственного назначения и вовлечение земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения в такой оборот, который позволил бы гарантированно осуществлять инвестиции в развитие сельского хозяйства.
3. Ряд предусмотренных Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" механизмов вовлечения земель сельскохозяйственного назначения в оборот практически нереализуемы в силу внутренней несогласованности отдельных норм - элементов таких правовых механизмов.
4. В Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" требуется внести изменения и дополнения, направленные на приведение в соответствие с целями правового регулирования принципов и ограничений оборота, а также на совершенствование правовых механизмов вовлечения земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения в оборот.

Особенности государственной регистрации прав на земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения, доли в праве общей собственности на такие участки, обусловленные специальными правилами оборота, должны найти свое отражение в законодательстве о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.