Лекция жилищное законодательство российской федерации. Лекции по жилищному праву - файл n1.doc. Объекты жилищного права. Жилищные фонды: понятие и классификация

Лекция 1 Алексеева Ольга Геннадьевна.

Понятие ЖП его место в системе российского права и предмет.

ЖП - система совокупность правовых норм, которые регулируют общественные отношения, возникающие в связи с удовлетворением гр-нами своей жилищной потребности, т.е. потребности в жилом помещении.

Нет однозначно принятой точки зрения относительно ЖП:

1.ЖП в системе права не образует самостоятельной отрасли, а является составной частью ГП. Данная точка зрения основана на том, что, несмотря на самостоятельный предмет, ЖП не имеет самостоятельного метода

2. ЖП самостоятельная отрасль и в системе права должно быть выделено наряду с КП ГП и другими базовыми отраслями права.

3. ЖП является вторичной комплексной правовой отраслью, которая соединяет в себе институты различной отраслевой принадлежности. К отношениям по пользованию на любом законном основании должен применяться ГП метод регулирования т.к. по своей сути данные отношения являются гражданско-правовыми. Кроме этого выделяются административные, властные отношения, основанные на подчинении одной стороны другой (самовольная перепланировка жилого помещения, переустройство, перевод жилого в нежилое). В ЖП за ряд действий предусмотрена административная и уголовная ответственность Квалифицирующими критериями, которые отграничивают жилищные отношения от

сходных с ними - от таких ГП отношения как аренда безвозмездное пользование имуществом, является субъектные состав и объект. Любое жилищное правоотношение может возникнуть только по поводу такого объекта как жилое помещение. Основная цель любого жилищного правоотношения - обеспечение возможности проживания в жилом помещении пользовании этим жилым помещением. Вторым критерием является субъектный состав, как таковая потребность в проживании может возникнуть только у гражданина, на стороне пользователя жилого помещения всегда выступает только гражданин, т.е. физическое лицо. Жилые помещения могут находиться в собственности различных субъектов: граждан юридических лиц публично-правовых образований. Однако действующее гражданское и жилищное законодательство устанавливает принцип целевого использования жилого помещения как важнейший принцип. Жилое помещение может использоваться только для проживания в нем граждан. При этом ст.17 ЖК РФ содержит своеобразное отступление, так как допускает то, что жилое помещение может быть использовано для осуществления профессиональной индивидуальной предпринимательской деятельности с соблюдением следующих условий:

1.не допускается нарушение прав и законных интересов других 2.не должны нарушаться требования, которым должно отвечать жилое помещение

3.использование в указанных целях допускается наряду с проживанием граждан в этом жилом помещении Предмет ЖП - жилищные отношения виды перечислены в ст. 4 ЖК РФ

Самостоятельного метода у жилищного права нет, более правильно говорить о методах регулирования жилищных отношений. К отношениям по пользованию жилыми помещениями - метод ГП регулирование равенство участников и диспозитивность. А к властным отношениям применяется метод, основанный на началах власти и подчинения.

2. Источники ЖП

Жилищное законодательство относится к совместному ведению РФ и субъектов РФ В ЖП выделяются только нормативные источники, только законодательство ст 5 ЖК РФ выделяет три уровня источников ЖП 1.НПА, принятые на федеральном уровне: законы и подзаконные НПА

ЖК принят 22.12.2004 вступил в силу 1.05.2005 2. НПА принятые на региональном уровне в субъектах РФ

3.НПА ОМС полномочия органов перечислены в ст.14 ЖК РФ ПП ВС №14 2.07.2009 года

Право граждан на жилище.

В К РФ в ст.40 к числу важнейших конституционных прав относит право гражданина на жилище. Сам термин жилище в его конституционно-правовом смысле это более широкое понятие, чем жилое помещение. В практике европейского суда по правам человека под жилищем понимается помещение, которое предназначается как для постоянного, так и временного проживания. В ряде случаев суд признавал жилищем фургоны. УК УПК РФ так же понимают под жилищем строение как входящее так и не входящее в жилищный фонд, которое предназначается как для постоянного, так и временного проживания. Однако ЖК РФ регулируются отношения не по поводу жилища в широком смысле а именно по поводу жилого помещения именно в том смысле которое предает ему ЖК РФ. Право граждан на жилище – конститционно-правовой институт носит многоаспектный характер прежде всего данное право призвано обеспечивать стабильное проживание гражданина в принадлежащем ему жилом помещении. Жилищные права как вещные так и обязательственные носят постоянный и временный характер являться самостоятельными либо производными от прав другого субъекта Другой аспект конституционного права на жилище это признание государством права

каждого гражданина улучшать свои жилищные условия по средствам приобретения жилого помещения в собственность и так далее. Признание абстрактной потенциальной возможности проживать в достойном жилом помещении. Данному праву соответствует обязанность ОГВ и ОМС содействовать приобретению жилья в собственность по средствам предоставления земельных участков для строительства, развивать систему ипотечного кредитования, содействие созданию жилищных кооперативов. При этом государство гарантирует предоставление жилого помещения по договору социального найма, то есть без взимания платы за его предоставление, малоимущим и иным указанным в законе гражданам.

Недопустимость произвольного лишения жилища. Действующее законодательство устанавливает исчерпывающий перечень оснований для выселения гражданина из жилого помещения. Если земельный участок, на котором расположено жилое помещение, изымается для публичных нужд в связи с чем граждане лишаются возможности в дальнейшем проживать в том жилом помещении, которое на нем расположено то государство принимает на себя обязательство выплатить соразмерную справедливую компенсации собственнику, а нанимателю предоставить в пользование равноценное жилое помещение. Многоаспектность права гражданина на жилище состоит в том, что оно создает почву для возникновения конкретных жилищных правоотношений.

Жилое помещение, понятие виды. Жилищный фонд

Легальное определение дается в ст.15 ЖК РФ, в соответствии с которым жилым признается помещение, которое является недвижимым изолированным и пригодным для проживания в нем граждан это вещь объект материального мира, который призван удовлетворять потребность человека в проживании в нем

это недвижимость, ст. 130 ГК подразделяет всю недвижимость на две группы в силу естественных свойств и в силу закона жилые помещения считаются недвижимым в силу естественных свойств, так как обладает следующими признаками - связь с землей и невозможность перемещения без нанесения несоразмерного ущерба его качествам. Именно в силу этого качества не могут считаться жилыми сборные домики, вагончики, юрты, иглу, яранги.

изолированность. Жилое помещение только тогда может быть самостоятельным объектом, когда оно имеет самостоятельный выход либо в места общего имущества многоквартирного дома либо на улицу. Жилое помещение жилой дом квартира состоят из помещений предназначенных для проживания и мест вспомогательного использования коридор кухня ванная, в площадь жилого помещения в соответствие со ст.15 ЖК не включаются балконы лоджии террасы веранды. Жилой дом и квартира могут состоять как из одной, так и нескольких комнат при этом комната только тогда может быть самостоятельным объектом жилых прав, когда она является изолированной, не могут быть самостоятельными объектам смежные неизолированные комнаты части комнат, а так же места вспомогательного использования.

пригодность для постоянного проживания под постоянным проживанием понимается возможность постоянного пребывания в жилом помещении в любых климатических условиях в любое время года. Когда оно отвечает установленным санитарным и техническим требованиям и нормам требования, которые предъявляются к такому помещению, названы в ПП РФ 28.01.2006г №47 ст.16 называет 3 вида жилых помещений:

жилой дом или его часть квартира или часть квартиры комната

ЖК РФ в качестве самостоятельного объекта не называет многоквартирный дом, определение многоквартирного дома в ЖК отсутствует, оно дается в п.6 ПП РФ 347 в соответствии с которым им признается совокупность двух или более квартир имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, либо в помещение общего пользования в таком доме. Условно многоквартирный дом можно разделить на две части: помещения, которые предназначены для жилых или нежилых целей и иных целей не связанных с промышленным производством, вторая часть общее имущество-гл.6 ЖК примерный перечень назван в ст.36 ЖК РФ лифты лестницы площадки лифтовые шахты коридоры крыши и оборудование которое находится в данном доме и предназначено для обслуживания более одного помещения, также включается земельный участок та часть земельного участка, на которой непосредственно расположен дом и придомовая территория необходимая для нормального пользования этим многоквартирным домом. Вопросы связанные с земельным участком под этим домом регламентируется вводным законом в соответствии с которым земельный участок должен иметь установленные границы и пройти кадастровый учет. если границы земельного участка установлены и кадастровый учет был пройден до введения в действие ЖК РФ то земельный участок предается бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений данного дома. если границы не установлении и учет не пройден то на общем собрании собственников помещений может быть выбрано уполномоченное лицо которое будет в праве обращаться с заявлением в государственные органы в органы МСУ с заявлением о установлении границ этого участка и о прохождении кадастрового учета после его проведения данный земельный участок так же передается в общую долевую собственность собственников помещений много квартирного дома. в соответствии с ч 6 ст. 36 ЖК РФ в том случае если многоквартирный дом разрушен подлежит сносу в случае его случайной гибели, а так же во всех иных случаях, когда многоквартирный дом прекращает существовать как объект, собственники помещений сохраняют право в общей долей собственности на этот земельный участок. В соответствии с ЖК РФ общее имущество многоквартирного дома находится в общей долевой собственности собственников помещений этого дома.доля каждого собственника с общем имуществе пропорционально доле и площади находящейся в его собственности помещения. Отличительной особенностью данного вида общей собственности является то ч то доля каждого собственника является идеальной она никогда не может быть выделена в натуре при этом ЖК РФ допускает что по решению общего собрания собственников конкретному

собственнику может быть выделено в пользование часть общего имущества многоквартирного дома. Следующей отличительной чертой является то что доля в праве общей собственности каждого собственника на общее имущество всегда следует правовой судьбе жилого помещения.

Ст. 19 ЖК РФ содержит понятие жилищного фонда. Это совокупность всех жилых помещений находящихся на территории РФ. ЖК РФ в ст. 19подразделяет жилищный фонд по 2 признакам по форме собственности (частная, государственная, муниципальная) и в зависимости от основания использования (жилищный фонд социального назначения - государственная и муниципальная собственность, жилищный фонд коммерческого использования – все формы собственности, индивидуальный жилищный фонд, специализированный жилищный фонд-совокупность помещений государственного и муниципального фондов которые предназначены для временного непродолжительного проживания в них граждан-общежития, служебные жилые помещения жилые помещения, предназначенные для проживания беженцев и вынужденных переселенцев, жилые помещения маневренного жилищного фонда, жилые помещения системы социального обслуживания населения, а также жилые помещения, предназначенные для социальной защиты отдельных категорий граждан) в жилых помещениях предназначенных для социальной защиты живут по договору безвозмездного пользования, а во всех остальных - заключаются договор найма специализированного жилого помещения.

Право собственности и другие вещные права на жилые помещения

1. Понятие и содержание права собственности. Права и обязанности собственника. Раздел 2 ЖК и глава 18 ГК. Право собственности на жилые помещения выделяется в объективном или субъективном смысле. В объективном – система или совокупность правовых норм, которые регулируют отношения, возникающие в связи с присвоением субъектами ГП жилых помещений в связи с принадлежностью жилого помещения определенным лицам владению пользованию и распоряжению жилыми помещениями с принятием на себя собственника бремени содержания и риска случайной гибели жилого помещения. В субъективном – право конкретного субъекта владеть пользоваться и распоряжаться конкретным жилым помещением.

Правовому положению собственника посвящена ст. 30 ЖК – государственная муниципальная частная. Снимает какие либо ограничения относительно количества размера и стоимости жилого помещения, которые могут находиться в частной собственности.

Действующее законодательство устанавливает пределы права собственности в отношении жилого помещения это вызвано особой социальной значимостью жилого помещения – содержание жилищного фонда, поддержание жилого помещения в надлежащем состоянии использование по назначению затрагивает также публичные интересы. Пределы осуществления права собственности необходимо отличать от ограничения. Пределы объективны т.к. установлены нормами законодательства. Ограничения субъективны, можно подразделить на 2 вида: договорные и судебные. Договорные – по воле самого собственника в соответствие с ст.30, собственник может передать жилое помещение в собственность другим лицам на основании договора найма, безвозмездного пользования. Судебные – на основании судебного акта может быть вызвано оспоримостью права на жилое помещение, обеспечение требований к собственнику, они не продолжительны по времени и действуют до тех пор, пока спор не разрешиться по существу. К

законодательно установленным пределам относится исключительно целевое использование такого объекта как жилое помещение, недопустимость самовольного переустройства и перепланировки жилого помещения, недопустимость бесхозяйственного содержания жилого помещения, а также соблюдение прав и законных интересов других лиц, который проживают в этой же квартире либо жило доме. Если собственник нарушает, то на основании 293 ГК жилое помещение может быть изъято у собственника, исходя из общего правила возмездное изъятие на основании решения суда помещение выставляется на публичные торги после продажи собственнику выплачивается его стоимость с вычетом судебных расходов и расходов, связанных с организацией торгов.

2. Другие вещные права на жилые помещения

ЖК РФ в главе 5 называет их – права членов семьи собственника жилого помещения ст. 31, права отказополучателей ст. 33, гражданин, пользующийся помещением на основании заключенного договора пожизненного содержания с иждивением.

Правовое положение членов семьи собственника жилого помещения. В соответствие с ч. 1 ст.31 все граждане, которые могут быть признаны членам семьи, делятся на две группы: 1.супруг дети родители собственника. Для признания данных граждан членами семьи собственника необходим один юридический факт – совместное проживание в данном помещении. В соответствие с разъяснением пленума ВС РФ №14 для признания названных лиц членами семьи достаточно установление только факта их совместного проживания с собственником. Не требуется установления фактов ведения ими общего хозяйства, оказания взаимной материальной и иной поддержки.

2.другие родственники независимо от степени родства нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительном случае и другие лица, которые не состоят с собственником ни в браке, ни в родстве, ни в свойстве. Для признания этих лиц членами семьи необходимо 2 юридических факта: совместное проживание вместе с собственником и вселение этих граждан собственником в жилое помещение именно как членов своей семьи. ЖК РФ не предусматривает заключение каких-либо письменных соглашений между собственником и вселяемым гражданином. В соответствии с разъяснением пленума ВС РФ в случае возникновения спора содержание волеизъявления собственника определяется судом на основании объяснений сторон, третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и иных документов, а также иных допустимых доказательств. Семенные отношения характеризуются взаимным уважением заботой личными неимущественными и имущественными правами и обязанностями общими интересам ответственностью друг перед другом, ведением общего хозяйства. Регистрация граждан по месту жительства либо ее отсутствие не являются определяющими обстоятельствами для решения вопроса о признании граждан членами семьи собственника.

В соответствии с ч.2 ст.31 ЖК РФ члены семьи собственника имеют равные с собственником. Он не в праве чинить данным лицам препятствия в пользовании. При этом ЖК допускает, что член или члены его семьи могут заключить специальное соглашение об особом порядке пользования данным помещением. В соответствии с условиями может быть предусмотрено, что член семьи может пользоваться только определенными комнатами в квартире либо доме. Однако данным соглашением не может быть ограничено право пользования местами вспомогательного пользования. Соглашение может быть заключено как при вселении члена семьи, так и впоследствии в период проживания. Члены семьи собственника наряду с

правами имеют, и обязанности относительно целевого использования соблюдения правил проживания и т.д. дееспособные и ограничено дееспособные члены семьи собственника несут солидарную с ним ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением. Солидарная ответственность указанных лиц может быть изменена, если члены его семьи заключают специальное соглашения. Данным соглашением может

быть установлено, что некоторые лица вообще исключаются из ответственности, несут долевую ответственность. В соответствии со ст.292 ГК отчуждение собственником жилого помещения является основанием для прекращения права пользования этим помещением членами его семьи. Если законом или договором не предусмотрено иное. В настоящее время действующее законодательство устанавливает что правам членам семьи не свойственен такой признак вещного права как право следования.

По общему правилу ч.4 ст.31 ЖК РФ прекращение семейных отношений с собственником жилого помещения является основанием для прекращения права пользования этим жилым помещением по требованию собственника бывшие члены его семьи обязаны освободить данное жилое помещение, если отказываются добровольно, подлежат выселению в судебном порядке по требованию собственником без предоставления иного жилого помещения. В соответствии с разъяснением о прекращении семейных отношений с собственником могут служить такие факты как отказ от ведения общего хозяйства, отсутствие общего, бюджета и предметов быта, неоказание поддержки друг другу, а также выезд в другое место жительства. При этом все доказательства в случае возникновения спора должны оцениваться судом в совокупности с учетом конкретных обстоятельств каждого дела. Разъяснение ВС РФ установило, что ведение общего хозяйства не является обязательным признаком отсутствия или наличия семейных отношений. В соответствие с СК РФ родители ответственны за воспитание и развитие своих детей, физическом психическом духовном и нравственном развитии. В связи с этим расторжение брака между супругами не влечет за собой утрату права пользования помещением несовершеннолетним ребенком, если оно в собственности одного из родителей.

В виде исключения ЖК допускает, что суд при разрешении спора может сохранить за бывшим членом семьи на определенный срок право пользование жилым помещением собственника. Это допускается при наличии следующих обстоятельств:

1.у бывшего члена семьи отсутствует право постоянного пользования каким-либо жилым помещением 2.затруднительное материальное положение бывшего члена семьи, которое не позволяет

ему на момент предъявления требования о выселении обеспечить себя другим жилым помещением.

При решении вопроса о выселении бывшего члена семьи и о сохранении за ним на определенный период права пользования этим помещением судам необходимо учитывать состояние здоровья., наличие нетрудоспособных иждивенцев, потерю работы учебы и т.д. при определении продолжительности срока, на который за членом семьи сохраняется права пользования судам следует исходить из принципов разумности и справедливости, конкретных обстоятельств дела. Если суд сохраняет право, то бывший член семьи также несет обязанности наряду с собственником соблюдать правила проживания целевого использования. На этот срок бывший член семьи также несет солидарную с собственником ответственность по обстоятельствам, вытекающим из пользования. В соответствии с ст.35 ЖК РФ, если бывший член семьи допускает неправомерные действия, то данный гражданин по требованию собственника на основании решения суда подлежит выселению без предоставления другого помещения. Выселение как санкция за неправомерное поведение. В соответствии с ч.4 ст.31 ЖК РФ взамен выселения суд может обязать собственника обеспечить бывшего члена семьи другим жилым помещением. 1.собственник в отношении бывшего члена семьи исполняет алиментные обязательства 2.отсутствие у бывшего члена семьи права постоянного пользования другим жилым помещением, при это суды должны определять материальное положение бывшего члена семьи наличие денежных средств у самого собственника реальную возможность собственника обеспечить право пользование другим жилым помещения бывшего члена своей семьи. С согласия бывшего члена семьи собственника допускается обеспечение его жилым помещением и в другом населенном пункте.

В соответствии с ст.19 Вводного закона 22.12.2004 положения ч.4 ст.31 ЖК РФ не распространяются на бывших членов семьи собственников приватизированных жилых помещений при условии, что эти лица на момент приватизации проживали в нем имели равные с собственником права на участие в приватизации и отказались от участия в приватизации. Данные лица не могут быть выселены из жилого помещения ввиду утраты семейных отношений с собственником. Также не могут быть выселены бывшие члены семьи, которые до вселения в это жилое помещение уже использовали свое право на однократную бесплатную приватизацию. Именно в силу этого данные граждане не могли участвовать в приватизации того жилого помещения, в котором они проживали, однако без согласия данных лиц приватизация жилого помещения была бы невозможной. Именно в силу этого данные граждане также не подлежат выселению из жилого помещения вследствие прекращения семейных отношений с собственником. Данные граждане также не подлежат выселению в случае отчуждения собственником принадлежащего ему жилого помещения. п.2 ст.292 ГК РФ на данных граждан не распространяется. Право пользования жилым помещением за данными лицами сохраняется и при смене собственника.

Права гражданина, который пользуется жилым помещением в силу завещательного отказа. Отказополучатель – легатарий. В соответствии со ст. 1137 завещательный отказ или «легат» представляет собой завещательное распоряжение, которое устанавливается в завещании в соответствии, с которым завещатель возлагает на своих наследников исполнение какой-либо обязанности имущественного характера в ползу одного или нескольких отказополучателей, ст. 1137 специально выделяет правило о том, что на наследника, к которому переходит помещение, завещатель может возложить обязанность предоставить другому лицу право пользоваться жилым помещением или какой-то его частью на определенный срок, либо пожизненно. Отличительная особенность отказа – может устанавливаться только в завещании может возлагаться как на наследников по закону, так и по завещанию и обременяет не наследника, а долю в наследстве. Исполнение отказа возлагается на того наследника, в собственность которого перейдет жилое помещение. Права отказополучателя носят личный характер и не могут быть переданы другим лицам. Он имеет право потребовать от наследника исполнение завещательного отказа в течение 3х лет со дня открытия наследства. Срок присекательнй. Если в течение этого срока отказополучатель не потребовал вселения в помещение, то его права прекращаются. В ГК устанавливается ст.1137, что наследодатель в завещании может сделать подназанчение отказополучателя-суституции, т.е. назначить наряду с основным запасного отказополучателя, у которого возникает право требовать вселение в помещение только после отпадения основного отказополучателя. Для подназанченного отказополучателя 3 года начинают течь после отпадения основного отказополучателя. Ст. 33 определяет правовое положение отказополучателя, данный гражданин пользуется помещением наряду с собственником. Дееспособный и ограничено дееспособный отказополучатель несет солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования этим жилым помещением, ст.33 допускает, что наследник ставший собственником и отказополучатель могут заключить специальное соглашение об ином характере ответственности по жилищному обязательству. Отказополучатель, как и любой пользователь, обязан использовать его по назначению не допускать разрушений порчу соблюдать законные интересы других лиц. Если он систематически допускает неправомерное поведение, то на основании ст.35 ЖК отказополучатель подлежит выселению из жилого помещения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения. Правам отказополучателя свойственно право следования. Если собственник совершает сделку по его отчуждению либо право собственности переходит к другому лицу по иным основаниям, то право пользования у отказополучателя сохраняется. Если завещательный отказ носил срочный характер, то есть право пользования отказополучателем ограничивалось сроком, то истечение срока является основанием для прекращения права пользования. По требованию собственника он обязан освободить

помещение, если отказывается добровольно выселяется, по решению суда без предоставления жилого помещения.

Права получателя ренты (гл. 33 ГК и ст. 4 ЖК)

4. Изъятие земельного участка, на котором расположено жилое помещение, для публичных нужд. Обеспечение жилищных прав собственника (ст. 32 ЖК РФ).

Положение данной статьи основаны на ст. 239 ГК РФ и находятся во взаимной связи, однако с учетом специфики такого объекта недвижимости, как жилое помещение.

Особенности ст. 32 ЖК, которая регулирует принудительное прекращение права собственности. Прежде всего ЖК РФ устанавливает, что принудительно может быть изъято только все жилое помещение, т.е. жилой дом в целом. Изъятие отдельных частей (этажей, подъездов, квартир) без согласия собственника не допустимо.

В отличие от ГК РФ, который устанавливает, что при изъятии земельного участка, расположенного на нем недвижимости продается с публичных торгов, ст. 32 ЖК устанавливает, что жилое помещение изымается у собственника посредствам его выкупа. В ЖК не определяется понятия государственная или муниципальная нужда, она определяется в ст. 49 ЗК. В соответствие с разъяснениями, которые содержатся в ПП ВС РФ №14: государственная или муниципальная нужда - это потребности РФ, субъектов РФ или муниципальных образований, связанные с необходимостью размещения объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов их размещения; застройка в соответствии с генеральными планами городских и сельских поселений; выполнение международных обязательств РФ, реализация целевых государственных и региональных программ. Этот перечень носит незакрытый характер, и в случае возникновения спора о том, имеется ли публичная нужда в земельном участке, будет решаться судом в каждом конкретном случае.

Ст. 32 ЖК достаточно детально определяет стадии изъятия земельного участка для публичных нужд, т.к. с данным процессом связаны жилищные права граждан.

Принятие решения уполномоченным компетентным органом или ОМСУо изъятии земельного участка. Порядок подготовки и принятия данного решения определяются ст. 279 – 283 ГК и ст. 49, 55, 61, 63 ЗК. Орган, который принял решение об изъятии земельного участка для публичных нужд, также принимает решение об изъятии расположенного на этом участке жилого помещения. Оба данных решения оформляются одним документом.

Государственная регистрация принятого решения в органах, осуществляющих гос. регистрацию, права на недвижимое имущество и сделки с ними. Регистрация данного решения преследует следующие цели: регистрирующий орган проверяет принято ли данное решение компетентным органом; имеется ли реальная публичная нужда в изымаемом земельном участке. Если два данных условия в совокупности отсутствуют, то регистрирующий орган вынесет отказ в регистрации решения об изъятии земельного участка, что делает невозможным его изъятие. Регистрация вынесенного решения об изъятии земельного участка также преследует цель – защита прав и интересов третьих лиц. Данные о том, что земельный участок будет изъят и расположенное на нем здание подлежит сносу, помещается в единый государственный реестр (ЕГРП). Решение об изъятии земельного участка не лишает собственника права совершать сделки по отчуждению принадлежащего ему на права собственности жилого помещения. При этом действующее законодательство не обязывает собственника предупреждать

приобретателя о том, что приобретаемое им жилое помещение подлежит изъятию.

Письменное уведомление собственника о предстоящем изъятии жилого помещения. Письменное уведомление направляется после государственной регистрации. В уведомлении должны быть указаны дата и номер регистрации принятого решения. Изъятие жилого помещения допускается не ранее чем через год после уведомления собственника. По согласованию с собственником жилое помещение может быть выкуплено и ранее. Вынесенное решение об изъятии земельного участка и государственная регистрация данного решения никак не умоляет правомочия собственника. Однако с момента уведомления собственника о предстоящем изъятии на него возлагается риск несения затрат, связанных с улучшением данного жилого помещения, которые не являются необходимыми. Не путать с необходимым ремонтом!!!

Определение выкупной цены жилого помещения. Ст. 32 в качестве общего правила устанавливает, что при изъятии земельного участка собственнику выплачивается выкупная цена. Цена определяется по правилам ч.7 ст. 32 ЖК: это рыночная стоимость жилого помещения и убытки, в том числе и упущенная выгода, которые причиняются собственнику в связи с изъятием жилого помещения. Если между сторонами, т.е. между органом, принявшим решение об изъятии, и собственником возникает спор по поводу выкупной цены, то он разрешается в судебном порядке. Ст. 32 ЖК допускает, что по согласованию между собственником жилого помещения и органом, принявшим решение об изъятии в счет выкупной цены собственнику может быть предоставлено другое жилое помещение. Ч. 8 ст.32 ЖК другое жилое помещение предоставляется также на праве собственности, если стоимость жилого помещения, которое предоставляется собственнику ниже выкупной цены, то собственнику выплачивается разница; если стоимость выше – то по соглашению сторон обязанность по оплате разницы возлагается на собственника. Предоставление другого жилого помещения допускается только по соглашению сторон. Это означает, что орган, принявший решение об изъятии, не может требовать, против воли собственника, переселение его в другое жилое помещение; также и собственник жилого помещения не может требовать, чтобы орган, принявший решение, обеспечил его другим жилым помещением. После определения и выплаты выкупной цены собственник обязан освободить занимаемое им жилое помещение, которое подлежит изъятию. Правило ст. 32 ЖК распространяются также и на те многоквартирные дома, которые в установленном порядке признаны находящимися в аварийном состоянии. В порядке, установленном Постановлением Правительства РФ № 47, признается находящимся в аварийном состоянии и подлежащим сносу, об этом уведомляются собственники, которые в разумный срок должны принять меры для сноса данного многоквартирного дома. Если собственники в разумный срок не принимают меры для сноса данного дома, то данный многоквартирный дом подлежит изъятию ОМСУ в порядке, установленном ст. 32 ЖК для изъятия жилых помещений для публичных нужд.

Тема 2. Наем жилого помещения.

1. Договор найма жилого помещения: понятие, характеристика, стороны, существенные условия, форма.

Наем жилого помещения (ст. 671 ГК).

Договор социального найма – разновидность (Ст. 60 ЖК).

Договор найма жилого помещения -соглашение, по которому одна сторона (наимодатель – собственник жилого помещения или управомоченное лицо) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

По юридической направленности договор найма жилого помещения относится к договорам по передаче имущества в пользование. Договор найма является консенсуальным, взаимным, возмездным.

В настоящее время выделяют три разновидности данного договора:

доовор коммерческого найма жилого помещения (коммерческий наем – это исключительно термин теоретический, он не является легальным); регулируется гл. 35 ГК

договор социального найма жилого помещения (регулируется ЖК, гл. 3)

договор найма специализированного жилого помещения (разд. 4 ЖК)

Сторонами договора найма являются наймодатель и наниматель. Наймодатель – собственник жилого помещения, либо управомоченное лицо. Таким образом, в качестве наймодателей могут выступать граждане, юридические лица. В договоре социального найма наймодателями выступают уполномоченные государственные органы или органы МСУ.

Нанимателем в любой разновидности договора найма может быть только гражданин, т.е. физическое лицо. Это отличает наем жилого помещения от аренды.

Нанимателем в договоре коммерческого найма может быть любой дееспособный гражданин, который выразил соответствующее желание и имеет материальную возможность. Ст. 49 ЖК – жилые помещения по договору найма предоставляются не любому гражданину; прежде всего гражданин должен быть признан нуждающимся в жилом помещении, однако в настоящее время, в соответствие со ст. 40 К и ст. 49 ЖК по договору социального найма жилые помещения предоставляются только малоимущим иным гражданам, указанных в ФЗ, Указах Президента и Законов субъектах РФ.

Гражданин признается малоимущим ОМСУ. Всех иных граждан, чье право на получение социального жилья также определено в нормах действующего законодательства, условно можно подразделить на 2 группы:

граждане, которые имеют особые заслуги перед государством (ветераны ВОв), либо нуждаются в особой социальной защите (инвалиды, семьи,

имеющие детей инвалидов)

По договору социального найма наряду с нанимателем жилого помещения, как правило, жилым помещением пользуются и иные постоянные пользователи, чьи права на жилое помещение также являются самостоятельными жилищными правами. В договоре социального найма – это члены семьи нанимателя. Круг членов семьи нанимателя и их правовое положение определены в ст. 69 ЖК.

Всех граждан, которые признаются, либо могут быть признаны членами семьи нанимателя, разделены:

супруг, дети, родители самого нанимателя. Условие – совместное проживание в жилом помещении

Ивакин В.Н.

Жилищное право: конспект лекций

Непосредственной сдаче экзамена или зачета по любой учебной дисциплине всегда предшествует достаточно краткий период, когда студент должен сосредоточиться, систематизировать свои знания. Выражаясь компьютерным языком, он должен «вывести информацию из долговременной памяти в оперативную», сделать ее готовой к немедленному и эффективному использованию. Специфика периода подготовки к экзамену или зачету заключается в том, что студент уже ничего не изучает (для этого просто нет времени): он лишь вспоминает и систематизирует изученное.

Предлагаемое пособие поможет студентам в решении именно этой задачи применительно к курсу «Жилищное право».

Издание предназначено студентам высших учебных заведений.

Принятые сокращения

1. Нормативные правовые акты

2. Официальные издания

3. Органы власти

Тема 1. Понятие жилищного права

1.1. Предмет регулирования жилищного права

1.2. Право граждан на жилище

1.3. Жилищные права и обязанности граждан

1.4. Содействие государства и органов местного самоуправления гражданам в осуществлении права на жилище

1.5. Принципы жилищного права

1.6. Место жилищного права в системе права

Тема 2. Источники жилищного права

2.1. Понятие жилищного законодательства. Виды источников жилищного права

2.2. Значение Конституции для жилищного законодательства. Федеральные законы и иные нормативные правовые акты как источники жилищного права

2.3. Жилищное законодательство субъектов РФ как источник жилищного права

2.4. Значение постановлений Конституционного Суда РФ и Пленума Верховного Суда РФ для применения норм жилищного права

Тема 3. Объекты жилищного права

3.1. Жилые помещения

3.2. Понятие жилищного фонда и его виды

3.3. Изменения правового режима помещений

3.4. Переустройство и перепланировка жилого помещения

Тема 4. Управление жилищным фондом

4.1. Учет жилищного фонда

4.2. Государственная регистрация прав на жилые помещения и сделок с ними

4.3. Государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда

4.4. Управление жилыми домами

4.5. Участие граждан в управлении жилищным фондом

Тема 5. Особенности приобретения жилья в современных условиях

5.1. Использование ипотеки при приобретении жилья

5.2. Участие в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости

5.3. Приватизация гражданами жилых помещений

Тема 6. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения

6.1. Права и обязанности собственника жилого помещения и иных проживающих в принадлежащем ему помещении граждан

6.2. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников

Тема 7. Социальный наем жилого помещения

7.1. Общие положения о найме жилых помещений

7.2. Основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма

7.3. Договор социального найма жилого помещения: основные положения

7.4. Права и обязанности сторон договора социального найма жилого помещения

7.5. Изменение, расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения

7.6. Право на обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма

7.7. Поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма. Временные жильцы

Тема 8. Специализированный жилищный фонд

8.1. Виды жилых помещений специализированного жилищного фонда и их предоставление

8.2. Договор найма специализированного жилого помещения

Тема 9. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы

9.1. Создание и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов

9.2. Правовое положение членов жилищных кооперативов

Тема 10. Жилищные накопительные кооперативы

10.1. Общие положения о жилищных накопительных кооперативах

10.2. Создание, реорганизация и ликвидация кооператива

10.3. Основные положения о деятельности кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений

10.4.Управление кооперативом

10.5. Обеспечение финансовой устойчивости деятельности кооператива и контроль за деятельностью кооператива

Тема 11. Товарищество собственников жилья

11.1. Создание и деятельность товарищества собственников жилья

11.2. Правовое положение членов ТСЖ

Тема 12. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги

Нормативные правовые акты

Судебная практика

Принятые сокращения

Нормативные правовые акты

Конституция – Конституция Российской Федерации, принята всенародным голосованием 12.12.1993.

ГК – Гражданский кодекс Российской Федерации: часть первая от 30.11.1994 № 51-ФЗ; часть вторая от 26.01.1996 №14-ФЗ; часть третья от 26.11.2001 № 146-ФЗ.

ЖК – Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ.

ЖК РСФСР– Жилищный кодекс РСФСР от 24.06.1983. Утратил силу.

НК – Налоговый кодекс Российской Федерации: часть первая от 31.07.1998 № 146-ФЗ; часть вторая от 05.08.2000 № 117-ФЗ.

БК – Бюджетный кодекс Российской Федерации от 31.07.1998 №145-ФЗ.

Градостроительный кодекс – Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ.

ЗК – Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 №136-Ф3.

УК – Уголовный кодекс Российской Федерации от 13.06.1996 №63-Ф3.

КоАП – Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.1991 № 195-ФЗ.

Закон об ипотечных ценных бумагах Федеральный закон от 11.11.2003 № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах».

Закон о кредитных историях – Федеральный закон от 30.12.2004 № 218-ФЗ «О кредитных историях».

Закон об участии в долевом строительстве Федеральный закон от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Закон о кооперативах – Федеральный закон от 30.12.2004 № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах».

Закон о введении ЖК – Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».

Закон о приватизации жилья – Закон РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Закон о внесении изменений в ГК Федеральный закон от 30.12.2004 № 213-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации».

Закон о регистрации прав на недвижимость Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Закон об ипотеке – Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

2. Официальные издания

БВС РФ – Бюллетень Верховного Суда РФ.

ВСНДиВС (РСФСР, РФ) – Ведомости съезда народных депутатов и Верховного Совета (РСФСР, РФ).

РГ – «Российская газета».

САПП РФ – Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации.

СЗ РФ – Собрание законодательства Российской Федерации.

СП (РСФСР, РФ) – Собрание постановлений Правительства (РСФСР, РФ).

Органы власти

Минфин России – Министерство финансов Российской Федерации.

Минюст России – Министерство юстиции Российской Федерации.

Прочие

абз. – абзац (-ы).

БТИ – бюро технической инвентаризации.

гл. – глава (-ы).

др. – другой (-ие).

п. – пункт (-ы).

разд. – раздел (-ы).

РСФСР – Российская Советская Федеративная Социалистическая Республика.

руб. – рубль (-и).

РФ – Российская Федерация.

СССР – Союз Советских Социалистических Республик.

ст. – статья (-и).

утв. – утверждено.

ч. – часть (-и).

Право граждан на жилище

Статья 40 Конституции провозглашает право каждого гражданина Российской Федерации на жилище. Посредством реализации данного права обеспечивается удовлетворение жизненно важной потребности человека в жилье.

В соответствии с Всеобщей декларацией прав человека от 10 декабря 1948 г. «каждый человек имеет право на такой жизненный уровень, включая пищу, одежду, жилище, медицинский уход и необходимое социальное обслуживание, который необходим для поддержания здоровья и благосостояния его самого и его семьи» (ст. 25).

Согласно Международному пакту об экономических, социальных и культурных правах от 16 декабря 1966 г. (участником которого Российская Федерация является в качестве правопреемника СССР) «участвующие в настоящем Пакте государства признают право каждого на достойный жизненный уровень для него самого и его семьи, включающий достаточное питание, одежду и жилище, и на непрерывное улучшение условий жизни. Государства-участники примут надлежащие меры к обеспечению осуществления этого права, признавая большое значение в этом отношении международного сотрудничества, основанного на свободном согласии» (ст. 11).

Конституционная норма о праве граждан на жилище появилась в нашей стране сравнительно недавно. Впервые это право было закреплено в Конституции СССР 1977 г., а затем нашло отражение в Конституции РСФСР и Конституции, а также в кодифицированных и других жилищных законах (Основах жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик 1981 г.;ЖК РСФСР, Федеральном законе от 12.01.1996 № 9-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации „Об основах федеральной жилищной политики“»).

В ч. 1 ст. 40 Конституции положение о праве на жилище («каждый имеет право на жилище») содержит гарантию охраны этого права: «Никто не может быть произвольно лишен жилища». Часть 2 ст. 40 Конституции предусматривает, что органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище. Необходимо отметить, что в связи с переходом к рыночной экономике изменился подход к вопросу о путях обеспечения жильем граждан России. Если ранее значительную часть жилых помещений они получали из государственного, ведомственного и общественного жилищного фонда, то в настоящее время потребность в жилье в основном должна удовлетворяться посредством индивидуального жилищного строительства, приобретения жилых помещений за счет своих средств на рынке жилья либо коммерческого найма жилых помещений. Бесплатно же или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами жилье должно предоставляться лишь малоимущим и иным указанным в законе гражданам (ч. 3 ст. 40 Конституции). К «иным указанным в законе гражданам» относятся военнослужащие, участники Великой Отечественной войны и приравненные к ним лица, лица, пострадавшие в результате чрезвычайных обстоятельств (в том числе потерпевшие от землетрясений, наводнений и т. п., беженцы, вынужденные переселенцы), и некоторые другие категории граждан.

Закреплением в Конституции права на жилище государство принимает на себя ответственность за обеспечение и охрану этого права человека, которое означает возможность каждого иметь жилище и в необходимых случаях пользоваться защитой государства от его произвольного лишения.

В ЖК конкретизируются положения Конституции об обеспечении условий для осуществления права на жилище. Согласно ст. 2 ЖК органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах своей компетенции обеспечивают условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе:

1) содействуют развитию рынка недвижимости в жилищной сфере в целях создания необходимых условий для удовлетворения потребностей граждан в жилище;

2) используют бюджетные средства и иные не запрещенные законом источники денежных средств для улучшения жилищных условий граждан, в том числе путем предоставления в установленном порядке субсидий для приобретения или строительства жилых помещений;

3) в установленном порядке предоставляют гражданам жилые помещения по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда;

4) стимулируют жилищное строительство;

5) обеспечивают защиту прав и законных интересов граждан, приобретающих жилые помещения и пользующихся ими на законных основаниях, потребителей коммунальных услуг, а также услуг, касающихся обслуживания жилищного фонда;

6) обеспечивают контроль за исполнением жилищного законодательства, использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;

7) обеспечивают контроль за соблюдением установленных законодательством требований при осуществлении жилищного строительства.

В российском законодательстве понятие «жилище» не раскрывается полностью, что вызывает споры на практике. Термином «жилище» обычно обозначается особое сооружение или помещение, специально предназначенное для проживания людей: жилой дом, квартира, комната вместе с соответствующими вспомогательными помещениями (кухня, коридор, ванная комната, прихожая и т. п.), а также другие объекты жилого дома, используемые при его эксплуатации (лифт и лифтовое хозяйство, иное инженерное оборудование).

Анализ норм, содержащихся в Конституции и федеральном законодательстве, показывает, что на данном этапе развития жилищных отношений право на жилище может быть реализовано следующими способами:

1) путем предоставления жилых помещений по договору социального найма в домах, составляющих жилищный фонд социального использования. Согласно Конституции таким правом обладает лишь ограниченный круг лиц.

В соответствии со ст. 49 ЖК по договору социального найма предоставляется жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда.

Малоимущим гражданам, признанным по установленным ЖК основаниям нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, в установленном ЖК порядке по договорам социального найма предоставляются жилые помещения муниципального жилищного фонда.

Жилые помещения жилищного фонда РФ или жилищного фонда субъекта РФ по договорам социального найма предоставляются иным определенным федеральным законом или законом субъекта РФ категориям граждан, признанным по установленным ЖК и (или) федеральным законом или законом субъекта РФ основаниям нуждающимися в жилых помещениях. Данные жилые помещения предоставляются в установленном ЖК порядке, если иной порядок не предусмотрен указанным федеральным законом или законом субъекта РФ.

Названным выше категориям граждан могут предоставляться по договорам социального найма жилые помещения муниципального жилищного фонда органами местного самоуправления в случае их наделения в установленном законодательством порядке государственными полномочиями на обеспечение этих категорий граждан жилыми помещениями. Данные жилые помещения предоставляются в порядке, установленном ЖК, если иной порядок не предусмотрен федеральным законом или законом субъекта РФ.

Жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором РФ не предусмотрено иное;

2) путем передачи жилых помещений в пользование в соответствии с договором так называемого коммерческого найма (формулировка «коммерческий наем», соответствующая экономической сути данного вида найма, в действующем законодательстве (гл. 35 ГК) не применяется, а используется общая формулировка «наем жилого помещения», распространяющаяся и на этот вид найма, в качестве же разновидности найма жилого помещения выделяется социальный наем). По данному договору в наем может сдаваться жилье из государственного, муниципального и частного жилищного фонда, на условиях, которые существенно отличаются от договора социального найма. Круг граждан, имеющих право на заключение такого договора, не ограничен.

Необходимо отметить, что нормами ГК, в отличие от ранее действовавших ЖК РСФСР и Закона РФ от 24.12.1992 № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики», не предусмотрено заключение между гражданами и субъектами, предоставляющими в пользование жилые помещения, договоров аренды. Такие договоры могут заключаться только между указанными субъектами и юридическими лицами, которые затем передают арендованные ими жилые помещения в пользование гражданам, обычно своим работникам;

3) путем строительства или приобретения жилых помещений в домах различных жилищных фондов за собственные средства. При этом необходимо учитывать общую норму п. 2 ст. 213 ГК, согласно которой количество и стоимость имущества, находящегося в собственности граждан, не ограничиваются, за исключением случаев, когда такие ограничения установлены законом в целях, предусмотренных п. 2 ст. 1 ГК (защита основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц и т. д.). Поскольку в отношении жилых помещений подобные ограничения законом не предусмотрены, гражданин может иметь в своей собственности любое количество жилых помещений без установления каких-либо пределов их площади и стоимости.

Граждане во многих случаях решают свои жилищные проблемы посредством индивидуального или кооперативного жилищного строительства, а также заключения гражданско-правовых сделок: купли-продажи, мены, дарения, приобретения жилья в порядке наследования либо через жилищный кооператив. Конституция (ч. 2 ст. 40) предписывает органам государственной власти и органам местного самоуправления поощрять жилищное строительство и создавать иные условия для осуществления права граждан на жилище.

Право на жилище имеет сложное содержание и может быть сведено к следующим основным юридическим возможностям:

1) возможность приобретения жилого помещения нуждающимся в нем гражданином в собственность или получения его указанными выше способами в пользование;

2) возможность стабильного и свободного от постороннего незаконного вторжения пользования занимаемым жилым помещением;

3) возможность использования жилого помещения не только для проживания гражданина – нанимателя этого помещения и членов его семьи, но и передачи жилого помещения с соблюдением определенных условий для проживания другим гражданам на основании договора поднайма или в качестве временных жильцов;

4) обеспечение в жилых домах (жилых помещениях) здоровой среды обитания, жилой среды, достойной цивилизованного человека;

5) обеспечение защиты граждан от произвольного лишения жилища.

Отсюда видно, что конституционное право на жилище не тождественно по своему содержанию субъективному праву на жилую площадь, поскольку, помимо возможности пользоваться жилым помещением, оно включает в себя и другие возможности.

Как одно из основных прав человека, право гражданина на жилище возникает с момента его рождения (ч. 2 ст. 17 Конституции). Данное свойство этого права проявляется в том, что согласно ч. 1 ст. 69 ЖК к членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, имеющим равные с нанимателем права, относятся и проживающие совместно с ним его несовершеннолетние дети. Применительно к коммерческому найму жилых помещений несовершеннолетние дети нанимателя могут входить в состав постоянно проживающих вместе с ним граждан и также обладать равными с ним правами по пользованию жилым помещением (п. 2 ст. 677 ГК).

Право на жилище обладает свойством неотчуждаемости (ч. 2 ст. 17 Конституции), в связи с чем никто не может быть лишен его либо ограничен в его объеме, кроме случаев, прямо указанных в законе. Согласно ч. 3 ст. 55 Конституции права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Что же касается права на жилище, то, даже в случае введения чрезвычайного положения, оно в соответствии с ч. 3 ст. 56 Конституции не подлежит ограничению.

Неотчуждаемость права на жилище нашла свое конкретное выражение в ч. 4 ст. 3 ЖК, согласно которому никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены ЖК, другими федеральными законами.

Жилищные права граждан охраняются законом. Запрещаются действия, препятствующие осуществлению права на жилище.

Конституционному праву гражданина России на жилище соответствует обязанность государства по обеспечению реализации данного права, которая конкретизируется в ряде более узких по своему содержанию обязанностей. К последним, в частности, относятся обязанности государства, муниципальных органов, связанные с предоставлением малообеспеченным и другим указанным в законе категориям граждан жилых помещений и пользованием ими этими помещениями; с расширением государственного и муниципального жилищных фондов, содействием развитию частного жилищного фонда и других форм обеспечения граждан жилищем; с обеспечением правильного распределения общественных жилищных фондов; гарантированием устойчивого, стабильного осуществления права пользования жилищем.

Конкретные положения, относящиеся к реализации права на жилище, содержатся в нормах ЖК, в частности, определяющих интересы граждан, подлежащие учету при предоставлении жилых помещений по договору социального найма (ст. 58), и требования, предъявляемые к предоставляемому по такому договору жилому помещению (ст. 62).

Большое значение имеет выделение в составе жилищного фонда специального «жилищного фонда социального использования» – совокупности предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов (п. 1 ч. 3 ст. 19 ЖК, ч. 1 ст. 672 ГК). Кроме того, если первоначально не было установлено, кому предоставляются жилые помещения из данного жилищного фонда, то Конституцией были внесены изменения в порядок и условия обеспечения граждан жильем за счет государственного, муниципального и других жилищных фондов, в соответствии с которыми жилье из этих фондов предоставляется бесплатно или за доступную плату лишь малоимущим и иным указанным в законе гражданам.

Согласно ч. 1 ст. 27 Конституции каждый, кто законно находится на территории РФ, имеет право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства. При толковании данной конституционной нормы следует иметь в виду, что под местом жительства в законе понимается как место, где гражданин проживает постоянно, так и место, где гражданин проживает преимущественно, т. е. больше, чем в других местах (ч. 1 ст. 20 ГК), следовательно, эта норма распространяется на обе формы жительства.

Длительное время в нашей стране существовал институт прописки, который ограничивал свободу выбора гражданами места жительства, поскольку проживание в жилом помещении допускалось лишь при наличии прописки, а получение последней требовало соблюдения ряда условий, нередко превращавшихся в непреодолимое препятствие для лиц, желающих проживать в данном жилом помещении. К таким препятствиям относилась, например, необходимость соблюдения установленной нормы жилой площади на одного человека, нарушение которой рассматривалось как искусственное создание нуждаемости граждан в улучшении жилищных условий.

Законом РФ от 25.06.1993 № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» вместо прописки введен регистрационный учет граждан России. В соответствии с данным Законом были приняты Правила регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации (утв. постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713). При этом первоначально была предпринята попытка ввести ограничения для постановки на регистрационный учет, аналогичные ограничениям, ранее установленным для прописки, однако Постановлением Конституционного Суда РФ от 02.02.1998 № 4-П п. 10, 12 и 21 указанных Правил были признаны не соответствующими Конституции и утратили силу. В данном Постановлении Конституционный Суд РФ указал, что Законом РФ «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» Правительство РФ уполномочено разработать только порядок регистрации и снятия граждан с регистрационного учета, но ему не предоставлено право на установление оснований отказа в регистрации.

Однако в последнее время участились случаи постановки на регистрационный учет в жилых домах, принадлежащих гражданам на праве собственности, посторонних для этих граждан лиц, в связи с чем вновь ставится вопрос о необходимости введения ограничений постановки на регистрационный учет в зависимости от размера жилой площади. Но решением этой проблемы может быть только федеральный закон, допускающий в соответствии с нормой Конституции в определенных случаях ограничение прав и свобод граждан России (ч. 3 ст. 1 ЖК). Конкретным же способом ее разрешения могло бы быть внесение соответствующего дополнения в Закон РФ «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации». В то же время необходима большая осторожность при введении подобных ограничений в постановке на регистрационный учет, чтобы ими не были чрезмерно ущемлены интересы граждан.

Принципы жилищного права

В сфере жилищных отношений, как и в любой другой области общественных отношений, регулируемых правом, действует принцип законности. Применение данного принципа к жилищным отношениям имеет свою специфику. Так, эти отношения регулируются не только Конституцией и федеральными законами, как многие другие отношения, но также законами и другими нормативными правовыми актами субъектов РФ. Следовательно, для соблюдения указанного принципа требуется выполнение предписаний не только федерального законодательства, но и законодательства субъектов РФ. Кроме того, для реализации этого принципа необходимо, чтобы региональные нормативные правовые акты, принимаемые по вопросам жилищного права, не противоречили федеральным законодательным актам. При расхождении тех и других должны применяться нормы федерального закона как имеющие большую юридическую силу.

Имеется специфика и в характере тех отношений, на которые распространяется действие принципа законности как принципа жилищного права. Так, весьма важным является соблюдение законности при постановке на учет граждан, нуждающихся в жилых помещениях, предоставлении жилья на условиях социального найма, где на практике нередко встречаются нарушения. Равным образом недопустимо нарушение жилищных норм при заключении, исполнении и расторжении договоров как социального, так и коммерческого найма, а также других правил, относящихся к области жилищных отношений.

Принцип стабильности права на жилище выражается в обеспечении особой устойчивость пользования жилищем. В связи с этим Конституция (ч. 1 ст. 40) предусматривает недопустимость произвольного лишения жилища. Согласно ч. 4 ст. 3 ЖК никто не может быть выселен из жилого помещения или ограничен в праве пользования жилым помещением, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены этим Кодексом, другими федеральными законами. Данный принцип получил дальнейшее развитие в жилищном и гражданском законодательстве, где предусмотрен ограниченный перечень оснований расторжения договора найма жилого помещения по требованию наймодателя и установлено, что такое расторжение договора производится в судебном порядке (ч. 4 ст. 83 ЖК, п. 2 ст. 687 ГК).

Следующий принцип жилищного права – принцип доступности пользования жильем, который выражается в обеспечении всем гражданам реальной возможности иметь жилье и пользоваться им на различных основаниях: на праве собственности, по договору социального или коммерческого найма и т. д. Реализация этого принципа обеспечивается прежде всего посредством оказания помощи гражданам со стороны государства, муниципальных образований, предприятий, организаций, воинских частей и формирований в приобретении или строительстве жилья. Эта помощь осуществляется в форме содействия гражданам в получении банковских кредитов, непосредственном предоставлении безвозмездных субсидий, установлении налоговых льгот, выпуске жилищных ценных бумаг. Указанный принцип осуществляется также посредством предоставления жилых помещений внаем или по иным основаниям малоимущим гражданам, военнослужащим и другим указанным в законе категориям граждан, нуждающимся в жилье.

Принцип неприкосновенности жилища направлен на обеспечение таких условий пользования жилыми помещениями, которые обеспечивают покой граждан и ограничивают получение сведений об их частной жизни без их согласия. Для достижения этих целей в ст. 25 Конституции четко определено, что никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения. Применительно к данной норме важно отметить, что запрещение проникновения в жилище означает не только недопустимость вхождения в жилище, но и получения сведений о том, что в нем происходит (например, посредством установки в жилом помещении подслушивающих устройств) без согласия на то проживающих в нем граждан. Незаконное проникновение в жилище, совершенное вопреки воле проживающих в нем лиц, образует состав преступления (ст. 139 УК).

Согласно ч. 3 ст. 3 ЖК проникновение в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан допускается в случаях и порядке, предусмотренных федеральным законом, только в целях спасения жизни граждан и (или) их имущества, обеспечения их личной безопасности или общественной безопасности при аварийных ситуациях, стихийных бедствиях, катастрофах, массовых беспорядках либо иных обстоятельствах чрезвычайного характера, а также в целях задержания лиц, подозреваемых в совершении преступлений, пресечения совершаемых преступлений или установления обстоятельств совершенного преступления либо произошедшего несчастного случая.

Жилые помещения

Для жилищного права огромное значение имеет понятие «жилое помещение», определение которого важно для правильного применения законов и иных нормативных правовых актов, регулирующих жилищные отношения.

Понятие «жилое помещение» употребляется в законодательстве в различном смысле: 1) в качестве родового понятия, охватывающего все виды жилых помещений (квартиры, жилые дома и т. п.), которые могут быть объектом договора найма жилого помещения (см., например, ст. 673 ГК); 2) для обозначения части жилого дома (квартира, комната в многоквартирном доме); 3) в качестве учетной категории наряду с жилым домом.

Жилые помещения в первом более широком смысле указываются законодателем в качестве объектов жилищных прав и подразделяются на следующие виды:

1) жилой дом (за исключением многоквартирного дома), часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната.

По определению законодателя, жилым домом является индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. С юридической точки зрения, строение является жилым домом с момента, когда строительство дома завершено, он принят в эксплуатацию приемочной комиссией и зарегистрирован в установленном порядке именно в качестве жилого дома уполномоченными на то специальными организациями, осуществляющими государственный учет жилищного фонда, – бюро технической инвентаризации (БТИ) и др.

Квартира – это структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире (ст. 16ЖК).

Среди домов встречаются строения смешанного типа, в которых, наряду с жилыми помещениями, имеются также нежилые помещения: административные, лечебные, коммунально-бытовые и т. п. Жилые помещения, находящиеся в таких домах, входят в состав жилищного фонда.

В ЖК (ст. 15) содержатся положения, относящиеся к общему понятию «жилое помещение». Так, в нем под жилым помещением понимается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, т. е. отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. Порядок признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством РФ в соответствии с ЖК, другими федеральными законами.

Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством РФ.

Для характеристики жилого помещения важно выделение внутри помещения общей (полезной) и жилой площади. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас (ч. 5 ст. 15 ЖК). Жилая площадь включает только площадь всех жилых комнат, в том числе площадь спальных и столовых комнат, комнат для игр, учебы и отдыха.

Определение понятия «жилое помещение» имеет значение для решения вопроса о предмете договора найма жилого помещения. Согласно п. 1 ст. 673 ГКи ст. 62 ЖК таким предметом может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть жилого дома или квартиры). Не могут быть самостоятельным предметом договора найма неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 62 ЖК).

Исходя из нормы ч. 1 ст. 19 ЖК, в состав жилищного фонда включаются не только жилые помещения, предназначенные для постоянного проживания, но вообще все пригодные для проживания помещения, находящиеся на территории РФ. Соответственно, жилые помещения могут быть подразделены на два вида: 1) предназначенные для постоянного проживания, т. е. рассчитанные на длительный период их использования; 2) временного характера, которые должны использоваться проживающими в них лицами в течение ограниченного периода времени.

Человек нуждается в жилище. Эта потребность является основополагающей и неотъемлемой, поэтому необходимость разрешения жилищной проблемы остро встает в любом государстве. Этот вопрос возможно разрешить различными мерами: экономическими (стимулированием жилищного строительства) и юридическими (созданием нормативно-правовой базы, которая являлась бы эффективным регулятором общественных отношений в жилищной сфере). В современной России действует большое число правовых актов и федеральных программ, направленных на всестороннее развитие жилищной сферы. Однако проблема полностью не решена, и огромное число россиян проживает в условиях, которые нельзя признать удовлетворительными.

Право человека на жилище является конституционным, оно закреплено в ст. 40 Конституции Российской Федерации – основного закона РФ. Данное право относится к благу каждого человека и поэтому является по своей сути цивильным, гражданским (в противовес публичному праву государства).

Само понятие «жилищное право» может рассматриваться с трех позиций :

1) жилищное право как отрасль права;

2) жилищное право как наука;

3) жилищное право как учебная дисциплина.

Жилищное право как отрасль права . В науке вопрос о природе жилищного права как отрасли права является дискуссионным. Некоторые ученые отводят жилищному праву самостоятельную роль и считают его комплексной отраслью российской правовой системы. Сторонники данного подхода считают, что жилищное право имеет свой специфический предмет регулирования – общественные отношения по использованию жилого фонда, направленные на возникновение, изменение, отмену жилищных прав у граждан. Слабой стороной данного подхода является отграничение жилищного права от гражданского по методу правового регулирования. Под методом правового регулирования понимают совокупность приемов и способов, при помощи которых та или иная отрасль права воздействует на регулируемые ею общественные отношения. При ближайшем рассмотрении оказывается, что жилищное право в основном использует диспозитивный метод гражданского права, однако в разумном сочетании с императивным методом.

Императивный метод в жилищном праве базируется на силе государственного принуждения, на обязательных для исполнения всеми субъектами указаниях, запретах. Например, норма об обязательной государственной регистрации сделок купли-продажи жилья – императивная. Диспозитивность предполагает дозволение, предоставление субъекту права действовать определенным образом. Так, лицо, владеющее жилым помещением на праве собственности, вправе осуществить акт распоряжения жилым помещением путем продажи его другому лицу.

Преобладание диспозитивных норм в жилищном праве и позволяет сторонникам второго подхода отказывать ему в самостоятельном, независимом по отношению к гражданскому праву значении.

Недостатком данной точки зрения является то, что жилищное законодательство в настоящее время имеет сложный комплексный характер и включает в себя ряд норм административного права. Однако количество этих норм по сравнению с цивильными нормами невелико, что и позволяет придерживаться той точки зрения, что жилищное право в настоящий момент является одной из крупнейших подотраслей российского гражданского права. Жилищное право регулирует более узкий предмет – возникновение, изменение и прекращение жилищных прав, но использует при этом основной метод гражданского права – диспозитивный.

Предметами регулирования жилищного права являются жилищные отношения в широком смысле этого слова. Жилищные отношения – это общее, родовое понятие, опосредующее различные виды отношений, возникающих по поводу жилища: по пользованию жилыми помещениями, предоставлению жилых помещений нуждающимся в них, управлению и эксплуатации жилищного фонда, контролю его эксплуатации.

Задачами подотрасли жилищного права можно считать:

1) реализацию гарантированного Конституцией РФ права на жилище;

2) создание условий для надлежащего использования жилья;

3) укрепление законности и создание определенного правопорядка в сфере жилищных отношений.

Нормы подотрасли жилищного права возможно систематизировать следующим образом:

1) конституционные основы;

2) общие положения;

3) право собственности и иные вещные права на жилище;

4) жилые помещения, предоставляемые гражданам по договору социального найма;

5) служебные и специализированные жилые помещения;

6) жилые помещения в жилищном или жилищно-строительном кооперативе;

7) товарищества собственников жилья;

8) плата за жилье и коммунальные услуги;

9) управление многоквартирными домами.

Такое деление соответствует действующему Жилищному кодексу Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (ЖК РФ).

По мнению Е. И. Седугина жилищные отношения классифицируются по следующим видам :

1) отношения пользования жилыми помещениями на основании договора найма либо по иным основаниям;

2) жилищные отношения в области обеспечения граждан жилыми помещениями;

3) жилищные отношения по пользованию служебными жилыми помещениями, общежитиями, другими специализированными жилыми помещениями (жилыми домами);

4) жилищные отношения, возникающие в области управления, эксплуатации, обеспечения сохранности и ремонта жилищного найма;

5) отношения, возникающие в связи со строительством и приобретением в собственность жилого дома или части его.

Более подробно жилищные отношения будут рассмотрены в соответствующей главе.

1) неприкосновенность жилища. Этот принцип установлен в Конституции РФ и получил свое развитие в ст. 3 ЖК РФ. Он означает, что никто не может вторгаться в жилище без разрешения на то его владельца. Однако данный принцип ограничивается законодательно, например при проведении отдельных следственных действий;

2) недопустимость произвольного лишения жилья. Этот принцип означает, что закон жестко закрепляет все случаи, когда гражданин может быть выселен из жилого помещения, и выселение по иным, кроме законных, основаниям не допускается;

3) свобода выбора места жительства. Этот принцип заключается в том, что любое лицо может свободно проживать в любом месте на территории РФ;

4) доступность жилого фонда. Суть данного принципа – декларация того, что каждый гражданин может получить в пользование жилое помещение. На практике он трудно реализуется из-за нехватки жилого фонда;

5) целевое использование жилого фонда. В соответствии со ст. 17 ЖК РФ жилое помещение предназначено для проживания граждан. Использование жилого помещения для осуществления профессиональной или индивидуально-предпринимательской деятельности допускается, если это не нарушает прав и интересов других граждан. Так, в жилых помещениях недопустимо размещать промышленные производства. Жилищный кодекс РФ допускает выселение нанимателя жилья за нецелевое использование помещения.

Место жилищного права в системе права. Жилищное право не является самостоятельной отраслью права наравне с такими, например, отраслями права, как государственное, административное, гражданское, уголовное, земельное право. Чтобы определить его место в системе российского права, необходимо проанализировать метод правового регулирования в связи с предметом регулирования отрасли. В литературе жилищное право также характеризуют как комплексную, вторичную отрасль права.

Являясь подотраслью права , жилищное право использует методы правового регулирования. Характерным является гражданско-правовой метод (с использованием административно-правовых средств). Для отношений распределения (предоставления) жилья, управления жилищным фондом, других отношений организационного, управленческого характера применяется метод административного права (метод власти-подчинения). Будучи связаны между собой тем, что обслуживают специфические (жилищные) отношения, существующие и развивающиеся по поводу особого материального объекта (жилища), жилищно-правовые нормы образуют особую вторичную, комплексную отрасль права (правовой комплекс, правовую общность), развивающуюся по своим внутренним закономерностям.

Вместе с тем жилищное право – это не механическая совокупность разнообразных правовых норм. В процессе создания ЖК РФ нормы права были не только объединены в единый комплекс, но и систематизированы для исключения противоречий.

Жилищное право, будучи вторичным, комплексным правовым образованием, характеризуется целостностью, относительной обособленностью и организационным единством. Ему свойственны свои специфические предмет регулирования, принципы, наличие общих (основных) положений, отдельных особых способов и приемов правового регулирования, т. е. наличие специфического механизма, режима правового регулирования, которым это право отличается от смежных отраслей и комплексных правовых образований.

Следует отметить, что Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) (части первая, вторая, третья и четвертая) признает наличие особого жилищного законодательства, что, несомненно, свидетельствует о высокой степени обособленности норм жилищного права в системе гражданского права. Авторы, считающие жилищное право самостоятельной отраслью российского права, проводят разграничение между жилищным, гражданским и административным правом по предмету и методу правового регулирования. Их главным аргументом является то, что жилищные отношения как особый предмет правового регулирования обладают спецификой и не затрагиваются ни нормами гражданского права, ни нормами административного права. Использование гражданских и административно-правовых конструкций в жилищном праве, по их мнению, сводится к комбинированию таких общих юридических методов, как императивный и диспозитивный.

Жилищное право как научная дисциплина представляет собой совокупность взглядов, идей, теорий по поводу закономерностей правоотношений, складывающихся по поводу жилища в широком смысле этого слова, анализа действующих норм практики, прогнозов их развития.

Предметом науки жилищного права является изучение нормативного регулирования жилищных отношений, истории, теории и основных тенденций его развития. Жилищно-правовая норма учеными толкуется доктринально.

Как учебная дисциплина жилищное право – это изучаемая в пределах курса «Гражданское право Российской Федерации» совокупность правовых норм и общепринятых теоретических концепций. Целью изучения жилищного права в высших учебных заведениях является освоение студентами разработанных наукой теоретических положений и навыков практической работы. Таким образом, учебная дисциплина жилищного права должна давать достаточно знаний как для научной, так и для практической работы.

Система учебного курса «Жилищное право» выглядит следующим образом:

1) понятие жилищного права;

2) понятие и структура жилищного законодательства;

3) жилой фонд РФ (понятие и классификация);

4) предмет жилищных отношений;

5) субъекты жилищных отношений;

6) возникновение, изменение и прекращение жилищных отношений;

7) охрана жилищных отношений;

8) страхование рисков, связанных с жильем в РФ.

2. Объекты жилищного права. Жилищные фонды: понятие и классификация

Объект в широком смысле этого слова – то, на что воздействует определенный субъект. Объектом регулирования той или иной отрасли права является совокупность определенных объектов материальной или нематериальной действительности, по поводу которых складываются регулируемые отраслью права общественные отношения. Жилищные отношения представляют собой участие жилых помещений в гражданском обороте как объектов вещных и обязательственных прав.

Основными объектами жилищного права являются различные виды жилья.

Статья 16 ЖК РФ относит к жилым помещениям жилые дома, части жилых домов, квартиры, части квартир, комнаты (в коммунальных квартирах).

Под жилым домом закон понимает индивидуально-определенное здание, состоящее из комнат и помещений вспомогательного использования, которые предназначены для того, чтобы граждане удовлетворяли бытовые и иные связанные с проживанием нужды.

Квартира – это отдельное, структурно обособленное помещение, расположенное в многоквартирном доме. Квартира обеспечивает прямой доступ к помещениям общего пользования в таком доме и может состоять из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, которые предназначены для удовлетворения бытовых и иных связанных с проживанием нужд.

Под комнатой понимают некоторую часть жилого дома или квартиры, которая предназначена для непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. Итак, жилым помещением признается только изолированное жилое помещение, пригодное для проживания граждан. Необходимо иметь в виду, что длительное и даже постоянное проживание граждан в помещении, изначально по замыслу строителей для этого не предназначенном, не делает указанное помещение жилым.

Жилое помещение должно отвечать требованиям, предусмотренным жилищным законодательством (ст. 15 ЖК РФ).

Жилое помещение предназначено для проживания граждан.

Законодатель допускает определенные исключения из этого правила. Так, возможно использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или занятия индивидуальным предпринимательством проживающим в помещении гражданином, который имеет право на вселение в указанное жилое помещение. Деятельность гражданина не должна наносить ущерб правам и интересам других лиц, а также требованиям закона, которым должно отвечать жилое помещение.

Размещение в жилых помещениях промышленных производств не разрешается ни при каких условиях.

Правомочие пользования жилым помещением должно осуществляться с учетом:

1) соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей;

2) требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства;

3) правил пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством РФ.

Жилое помещение пригодно для постоянного проживания, если оно отвечает требованиям жилищного законодательства, законодательства РФ в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, законодательства о градостроительной деятельности. Правительством РФ в соответствии с ЖК РФ и другими федеральными законами устанавливаются порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Сами критерии отнесения помещений к категории жилья в настоящее время Кодексом не установлены. Данный предмет относится к ведению Правительства РФ.

Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу» установлен порядок признания жилых помещений непригодными для проживания независимо от их формы собственности и принадлежности к жилищному фонду. Действие названного Положения не распространяется на жилые помещения, расположенные в объектах капитального строительства, ввод в эксплуатацию которых и постановка на государственный учет не осуществлены в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ.

Основания и порядок признания жилого помещения непригодным для проживания устанавливаются Правительством РФ. В настоящее время применяется Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.

Нормы об общей площади жилого помещения ранее в ЖК РФ не закреплялись. Установление данного положения на уровне закона необходимо для единообразия определения общей площади жилого помещения. Закон не определяет понятия «общая площадь жилого помещения» на федеральном уровне. В настоящее время, например, в Москве в соответствии с распоряжением мэра Москвы от 9 ноября 1995 г. № 592-РМ «О порядке подсчета площадей жилых зданий» общая площадь квартир определяется как сумма площадей их помещений, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых с соответствующими коэффициентами. Фактически данное положение противоречит действующему законодательству и общепринятой практике.

В литературе вопрос об общей площади является дискуссионным. Некоторые авторы предлагают не включать лоджии, веранды, террасы в общую площадь жилого помещения.

В общую площадь включаются находящиеся в жилом помещении комнаты и помещения вспомогательного использования: коридоры, кухни, ванные комнаты, туалеты, кладовки. Помещения вспомогательного использования, находящиеся не в жилой части квартиры (балконы, лоджии), а также веранды и террасы, являющиеся пристройками жилого дома, в общую площадь жилого помещения не входят.

Региональные правовые акты по вопросам определения общей площади жилого помещения должны соответствовать действующему ЖК РФ, поэтому во многих регионах возникает острая необходимость пересмотреть указанные акты и принять новые.

Для того чтобы обеспечить безопасную среду для проживания людей, без вредного воздействия неблагоприятных факторов при проведении планировки и непосредственно застройки объектов жилищного фонда необходимо строго следовать положениям санитарных правил и норм.

При проектировании, строительстве, реконструкции, техническом перевооружении, расширении, консервации и ликвидации промышленных, транспортных объектов, зданий и сооружений культурно-бытового назначения, жилых домов, объектов инженерной инфраструктуры и благоустройства и иных объектов должны соблюдаться санитарные правила (п. 2 ст. 12 Федерального закона от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»).

Указанные заключения даются органами градостроительства в соответствии с правилами, сформулированными в ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения».

В Постановлении Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» определяются технические правила и нормы жилых помещений, правила по их эксплуатации, капитальному ремонту и реконструкции, содержанию жилых помещений и обеспечению их сохранности.

Порядок признания помещения жилым и предъявляемые к нему требования определены Правительством РФ в Постановлении «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу». Кроме того, соответствующие требования установлены ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения». Жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарным правилам. Это требование является гарантией обеспечения безопасных и безвредных условий проживания (п. 1 ст. 23 ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»).

Непригодными для проживания признаются жилые помещения, находящиеся в ветхом или аварийном состоянии, а также помещения, где выявлены вредные факторы среды обитания.

Вопросы признания жилых помещений непригодными для Проживания решаются межведомственными комиссиями, которые создаются органами исполнительной власти России и ее субъектов, а также органами местного самоуправления (п. 4 постановления Правительства РФ «Об утверждении Положения о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания»).

Уровень комиссии зависит от статуса жилищного фонда, к которому принадлежит непригодный для проживания или сносимый дом.

Комиссия на основании заявления собственника помещения или заявления гражданина (нанимателя) либо на основании заключения органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора по вопросам, отнесенным к их компетенции, проводит оценку соответствия помещения установленным в настоящем Положении требованиям и признает жилое помещение пригодным (непригодным) для проживания, а также признает многоквартирный дом аварийным и подлежащим сносу.

Исходя из общей площади жилого помещения в соответствии с постановлением Правительства РФ от 29 августа 2005 г. № 541 «О федеральных стандартах оплаты жилого помещения и коммунальных услуг» производится расчет федеральных стандартов: социальной нормы площади жилого помещения в размере 18 м? общей площади жилья на одного гражданина; предельной стоимости предоставляемых жилищно-коммунальных услуг (содержания и текущего ремонта жилого помещения, теплоснабжения, горячего и холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения и газоснабжения) на 1 м? общей площади жилья в месяц; стоимости капитального ремонта жилого помещения на 1 м? общей площади жилья в месяц.

Жилые помещения могут принадлежать гражданам на определенных основаниях . Рассмотрим эти основания подробнее.

1. Приватизация государственных или муниципальных жилых помещений.

Термин «приватизация» происходит от латинского слова «частный» и означает обращение в частную собственность объектов государственной или муниципальной собственности.

Согласно Федеральному закону РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» приватизация жилых помещений – это бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, – по месту бронирования жилых помещений.

Согласно Федеральному закону от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» приватизация гражданами РФ государственного и муниципального жилищного фонда не предусматривается с 1 марта 2010 г.

2. Законная постройка (ст. 218 ГК РФ).

3. Наследование (ст. 1110 ГК РФ).

4. Приобретение квартир и жилых домов по договору купли-продажи (ст. 454 ГК РФ).

5. Обмен жилых помещений по договору мены (ст. 567 ГК РФ).

6. Безвозмездное получение жилья по договору дарения (ст. 572 ГК РФ).

7. Получение жилых помещений по договору пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 ГК РФ). В соответствии с таким договором гражданин, получающий ренту (питание, денежное вознаграждение, медицинское обеспечение, иное) передает принадлежащий ему жилой дом или квартиру в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением такого гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). Таким образом, право собственности на жилое помещение возникает у плательщика ренты.

Жилищный фонд – это совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории РФ, т. е. в жилищный фонд входят все многоквартирные жилые дома и другие постройки любой формы собственности, предназначенные для проживания граждан. Те помещения, которые предназначены для иных целей, например для размещения офисов, в жилищный фонд не входят.

В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на:

1) частный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;

2) государственный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности РФ (жилищный фонд РФ), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам РФ (жилищный фонд субъектов РФ);

3) муниципальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям (п. 2 ст. 19 ЖК РФ).

В собственности граждан могут находиться индивидуальные жилые дома или их часть, квартиры и комнаты. Частная собственность неприкосновенна, и лишение ее возможно только по решению суда.

В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на:

1) жилищный фонд социального использования – совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

2) специализированный жилищный фонд – совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам ЖК РФ жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

3) индивидуальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами – собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами – собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;

4) жилищный фонд коммерческого использования – совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) пользование (п. 3 ст. 19 ЖК РФ).

Новым является введение в законодательство понятия «жилищный фонд коммерческого использования».

Все жилые помещения в РФ подлежат обязательному государственному учету. Форма собственности жилого помещения не влияет на необходимость учета. Частный жилой фонд учитывается наравне с государственным и муниципальным.

В настоящее время действует Постановление Правительства РФ от 13 октября 1997 г. № 1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации».

Основной задачей государственного учета жилищного фонда в Российской Федерации является получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов фонда и изменении этих показателей (п. 1 Положения «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации» (утв. Постановлением Правительства РФ от 13 октября 1997 г. № 1301)).

Государственный учет жилищного фонда в РФ включает в себя технический (оперативный) учет, бухгалтерский учет и официальный статистический учет (п. 3 Положения «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации»).

Порядок ведения технического учета устанавливает Государственный комитет РФ по жилищной и строительной политике.

Технический учет жилищного фонда возлагается на специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации – унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро (далее – БТИ), методическое обеспечение которых осуществляет государственная специализированная организация (п. 3 Положения «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации»).

БТИ согласно п. 4 Положения «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации» осуществляют следующие функции:

1) технический учет жилищного фонда в городских и сельских поселениях независимо от его принадлежности;

2) заполнение и представление форм федерального государственного статистического наблюдения за жилищным фондом в территориальные органы государственной статистики.

Согласно п. 7 Положения «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации» БТИ обязаны осуществлять :

1) техническую инвентаризацию и паспортизацию жилищного фонда;

2) контроль технического состояния жилых строений и жилых помещений;

3) оценку и переоценку жилых строений и жилых помещений, в том числе для целей налогообложения;

4) информационное и консультационное обслуживание и иную деятельность, связанную с государственным учетом жилищного фонда.

Технический паспорт жилого помещения составляется при приемке такого помещения в эксплуатацию или при его включении в жилищный фонд. Органы исполнительной власти субъектов РФ могут утверждать дополнительные виды информации к техническому паспорту жилого помещения, содержащие необходимые для них технические сведения. Выписки и копировки отдельных видов информации из технического паспорта образуют самостоятельные документы, порядок выдачи которых определяется органами исполнительной власти субъектов РФ. Выдача технических паспортов жилых помещений без наличия акта их приемки в эксплуатацию не допускается. Паспортизация и плановая техническая инвентаризация жилых помещений проводятся БТИ за счет средств их собственников по ставкам, утвержденным органами исполнительной власти субъектов РФ. Внеплановые обследования могут производиться БТИ по заявкам собственников жилых помещений по договорным ценам.

Бухгалтерский учет жилищного фонда осуществляется на основании и в соответствии с положениями Федерального закона от 21 ноября 1996 г. № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете» и иных нормативно-правовых актов.

Официальный статистический учет жилищного фонда осуществляется Государственным комитетом РФ по статистике и его территориальными органами на основе обобщения форм федерального государственного статистического наблюдения за жилищным фондом, представленных БТИ.

3. Формы собственности на жилые помещения

Необходимо различать собственность в экономическом смысле и право собственности.

Собственность в экономическом смысле – это имущественные отношения по производству, распределению, обмену и потреблению вещей. Эти отношения зародились на самых ранних этапах становления человеческого общества и продолжают формировать экономику современности.

Право собственности может быть объективным и субъективным. Объективное право собственности – это совокупность правовых норм, регулирующих отношения собственности, а субъективное право – это совокупность правомочий по владению, пользованию и распоряжению отдельными объектами.

В жилищном праве владение принято рассматривать как установленную законом возможность иметь жилище (для физического лица) или числить его на своем балансе. Пользование – это проживание в жилище или предоставление такой возможности другим лицам. Распоряжение – это перепланировка жилища либо его передача другому собственнику.

Формы собственности в РФ установлены в ч. 2 ст. 8 Конституции РФ, согласно которой в РФ равно признаются и защищаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности.

Частная собственности на жилье подразделяется на собственность граждан и юридических лиц.

Государственная собственность на жилье реализуется через ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, и непосредственную собственность РФ.

Муниципальное жилье также может принадлежать определенному ведомству, а не только муниципальному образованию.

В учебном пособии в краткой и доступной форме рассмотрены все основные вопросы, которые входят в государственный образовательный стандарт и учебную программу по дисциплине "Жилищное право". Пособие поможет быстро получить основные знания по предмету, а также качественно подготовиться к зачету и экзамену.

Предметом регулирования жилищного права являются разнородные общественные отношения - жилищные отношения. К таким отношениям можно отнести не только отношения по использованию жилья, но и отношения, связанные с эксплуатацией и управлением жилым фондом, с предоставлением жилых помещений по договорам социального найма и т. д.

Традиционно термин «жилищное право» используется в юридической литературе для определения места совокупности правовых норм, регулирующих жилищные правоотношения, в системе российского права, а также в качестве науки, изучающей нормы права, регулирующие жилищные отношения.

С одной стороны, принято считать жилищное право подотраслью, составной частью гражданского права, с другой - жилищное право можно выделить в отдельную отрасль права, в которой одновременно действуют нормы административного, гражданского, семейного и других отраслей права.

Исходя из этого жилищное право как наука взаимосвязано с единой системой юридических наук, оно изучает как общие правовые понятия в сфере жилищных правоотношений, так и конкретные юридические проблемы жилищного законодательства.

Согласно Конституции России жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Федерации.

ОГЛАВЛЕНИЕ
Лекция 1. Жилищное право как отрасль российского права 6
1.1. Понятие, предмет, методы жилищного права 6
1.2. Принципы жилищного права 12
1.3. Источники жилищного права 16
Лекция 2. Жилищные отношения 20
2.1. Понятие, предмет и содержание жилищных отношений 20
2.2. Основания возникновения и классификация жилищных правоотношений 24
2.3. Участники и субъекты жилищных правоотношений 26
Лекция 3. Полномочия различных органов власти в сфере жилищных правоотношений 32
3.1. Полномочия органов государственной власти Российской Федерации 32
3.2. Полномочия органов государственной власти субъекта Российской Федерации 36
3.3. Полномочия органов местного самоуправления 38
Лекция 4. Жилые помещения и жилищные фонды 40
4.1. Жилые помещения как объект правоотношений в жилищном праве 40
4.2. Понятие и виды жилищных фондов, их классификация 44
4.3. Учет жилищного фонда 47
4.4. Эксплуатация, обслуживание и ремонт жилищного фонда 49
Лекция 5. Смена правового статуса помещений (перевод), перепланировка и переустройство жилых помещений 54
5.1. Перевод помещений 54
5.2. Переустройство и перепланировка жилых помещений 62
Лекция 6. Право собственности на жилые помещения 69
6.1. Права и обязанности собственников жилых помещений 69
6.2. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме 71
Лекция 7. Договор социального найма жилого помещения 78
7.1. Соотношение договора социального найма и договора коммерческого найма 78
7.2. Основания, учет и порядок признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий 83
7.3. Предоставление жилого помещения по договору социального найма 89
7.4. Права и обязанности сторон по договору социального найма 93
7.5. Расторжение и прекращение договора социального найма 97
Лекция 8. Жилые помещения специализированного жилищного фонда 99
8.1. Договор найма специализированного жилого помещения 99
8.2. Назначение и специфика предоставления отдельных видов жилых помещений 104
Лекция 9. Приватизация 116
9.1. Понятие, субъект и объект приватизации 116
9.2. Условия осуществления приватизации 120
9.3. Порядок проведения приватизации. Право на деприватизацию 121
9.4. Результат приватизации. Право собственности на жилые помещения 124
Лекция 10. Жилищные, жилищно-строительные и жилищные накопительные кооперативы 128
10.1. Понятие жилищного и жилищно-строительного кооперативов 128
10.2. Права и обязанности членов жилищных кооперативов 131
10.3. Организация и порядок управления жилищными кооперативами 135
10.4. Реорганизация и ликвидация жилищного кооператива 140
10.5. Жилищные накопительные кооперативы 142
Лекция 11. Товарищество собственников жилья 150
11.1. Понятие товарищества собственников жилья 150
11.2. Права и обязанности товарищества собственников жилья 155
11.3. Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья 158
11.4. Порядок управления в товариществе собственников жилья 163
11.5. Реорганизация и ликвидация товарищества собственников жилья 169
Лекция 12. Ипотека жилых помещений 171
12.1. Понятие ипотеки, договор ипотеки 171
12.2. Закладная 178
12.3. Ипотека объектов незавершенного строительства 183
Лекция 13. Сделки с жилыми помещениями 186
13.1. Купля-продажа 186
13.2. Дарение 191
13.3. Обмен жилых помещений, занимаемых по договору социального найма, и мена жилых помещений, находящихся в собственности 193
13.4. Наследование жилых помещений 197
Лекция 14. Участие в долевом строительстве 204
14.1. Договор участия в долевом строительстве 204
14.2. Уступка прав по договору участия в долевом строительстве 214
Лекция 15. Оплата жилья 217
15.1. Внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги 217
15.2. Структура и размер платы за жилое помещение и коммунальные услуги 221
15.3. Защита прав потребителей в сфере оказания коммунальных услуг 224
Лекция 16. Ответственность за нарушение норм жилищного законодательства 230
Нормативные правовые акты 233.

Бесплатно скачать электронную книгу в удобном формате, смотреть и читать:
Скачать книгу Жилищное право, Курс лекций, Афонина А.В., 2009 - fileskachat.com, быстрое и бесплатное скачивание.

Скачать pdf
Ниже можно купить эту книгу по лучшей цене со скидкой с доставкой по всей России.

Московский институт экономики,менеджмента и права Кафедра гражданско-правовых дисциплин Карпухин Д.В. Жилищное право Конспект лекций Москва 2006 1 PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com Карпухин Д.В. Жилищное право: Конспект лекций. – М.: МИЭМП,2006.- 188 с. Конспект лекций предназначен для изучения курса «Жилищное право» студентами, обучающимися по специальности 021100 «Юриспруденция». Научный редактор – Алексеева Н.В., кандидат юридических наук, доцент. © Карпухин Д.В., 2006 © Московский институт экономики, менеджмента и права, 2006 2 PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com СОДЕРЖАНИЕ ВВЕДЕНИЕ........................................................................................................................5 I. ОРГАНИЗАЦИОННО – МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ...............................6 II. ЛЕКЦИИ.................................................................................................................... 8 Тема 1. ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО КАК САМОСТОЯТЕЛЬНАЯ ОТРАСЛЬ РОССИЙСКОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА....................................................8 Тема 2. ОБЪЕКТЫ ЖИЛИЩНЫХ ПРАВ. ЖИЛИЩНЫЙ ФОНД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ........................................................................14 Тема 3. ГОСУДАРСТВЕННОЕ И МУНИЦИПАЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ ЖИЛИЩНЫМ ФОНДОМ..............................................................................17 Тема 4. УПРАВЛЕНИЕ МНОГКОВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ........................32 Тема 5. ПЕРЕВОД ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В НЕЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ И НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ. ПЕРЕУСТРОЙСТВО И ПЕРЕПЛАНИРОВКА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ.41 Тема 6. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ И ИНЫЕ ВЕЩНЫЕ ПРАВА НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ......................................................................................... ........48 Тема 7. ПРИВАТИЗАЦИЯ КАК ОСНОВАНИЕ ПРИОБРЕТЕНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ.......................................56 Тема 8. ИНВЕСТИРОВАНИЕ КАК ОСНОВАНИЕ ВОЗНИКНОВЕНИЯ СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ.......................................61 Тема 9. ПРИОБРЕТАТЕЛЬНАЯ ДАВНОСТЬ И НАСЛЕДОВАНИЕ КАК ОСНОВАНИЯ ПРИОБРЕТЕНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ...................................................................................70 Тема 10 . ПРАВОВЫЕ ОСОБЕННОСТИ СДЕЛОК, ВЛЕКУЩИХ ВОЗНИКНОВЕНИЕ И ПЕРЕХОД ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ...................................................................................74 Тема 11. ОСНОВАНИЕ И ПОРЯДОК ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ ПО ДОГОВОРУ СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА.................84 Тема 12. ДОГОВОР СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ...................................................................................................91 Тема 13. ПРАВОВАЯ СПЕЦИФИКА ДОГОВОРА КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА.......................................................................................................................101 Тема 14. ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО СТАТУСА СПЕЦИАЛИЗИРОВАННОГО ЖИЛИЩНОГО ФОНДА.......................107 Тема 15. ВЫСЕЛЕНИЕ НАНИМАТЕЛЕЙ, СОБСТВЕННИКОВ И ИНЫХ ЛИЦ ИЗ ЗАНИМАЕМОГО ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ.....................................11 3 PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com Тема 16. ПРАВОВОЙ СТАТУС СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫХ ПОТРЕБИТЕЛЬСКИХ КООПЕРАТИВОВ В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ.......................................................................................................................119 Тема 17. ПРАВОВОЙ СТАТУС ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ (ТСЖ)............................................................................................................143 Тема 18. ПЛАТА ЗА ЖИЛЬЕ И КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ...........153 Тема 19. НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ....................162 Тема 20. РЕГИСТРАЦИОННЫЙ УЧЕТ ГРАЖДАН ПО МЕСТУ ПРЕБЫВАНИЯ И МЕСТУ ЖИТЕЛЬСТВА.................................................172 Тема 21. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА НАРУШЕНИЕ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА..................................................................................178 III. СПИСОК НОРМАТИВНО-ПРАВОВЫХ АКТОВ И ЛИТЕРАТУРЫ....181 4 PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com ВВЕДЕНИЕ Жилищное законодательство является одной из самых динамично развивающихся отраслей отечественного законодательства, что обусловлено большим количеством принятых нормативно–правовых актов, принятых в последнее десятилетие. Указанное обстоятельство предопределило сложность изучения рассматриваемой отрасли. Жилищное право взаимодействует с конституционным, гражданским, административным, налоговым правом. В этой связи особое значение приобретают навыки аналитического, сравнительного и системного анализа действующих в сфере жилищного законодательства норм. В конспекте лекций изложены основные положения, отражающие сущность отрасли жилищного права, объекты жилищных отношений, фундаментальные институты жилищного права – жилищный фонд, жилые помещения, социальный наем, сделки с жильем, оплата жилья и коммунальных услуг и т.д. Тематика конспекта изложена в последовательности, предусмотренной учебной программой, разработанной для обучения студентов Московского института экономики, менеджмента и права. Каждая тема конспекта включает перечень учебных вопросов, собственно теоретическое изложение материала, круг контрольных вопросов для объективной оценки полученных знаний. Наряду с настоящим конспектом лекций, для качественного и всестороннего изучения предмета целесообразно использовать литературу, указанную в конспекте лекций. 5 PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com I.ОРГАНИЗАЦИОННО – МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ Данный конспект лекций предназначен для изучения дисциплины «Жилищное право» студентами высших учебных заведений, обучающихся по специальности «Юриспруденция». Целями преподавания дисциплины «Жилищное право» является формирование у студентов теоретических знаний и практических навыков в области жилищного права. В ходе изучения курса, для достижения поставленных целей, рассматриваются положения динамично развивающегося жилищного законодательства, направленного на регламентацию жилищных отношений, нормативные акты других отраслей законодательства, тесно связанных с изучаемой отраслью, материалы деловой и судебной практики в жилищной сфере. В результате изучения дисциплины «Жилищное право» студенты должны иметь представление: - о сущности жилищного права как учебной дисциплины и отрасли права; - об истории развития жилищного законодательства; - о перспективах развития изучаемой отрасли в Российской Федерации. В результате изучения дисциплины «Жилищное право» студенты должны знать: - положения нормативно - правовых актов, регламентирующих общие принципы жилищного законодательства (Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ); - основные понятия и институты жилищного права; - положения специальных нормативных актов, регламентирующих отдельные институты жилищного права; - судебную практику в жилищной сфере. В результате изучения дисциплины «Жилищное право» студенты должны уметь: - толковать и применять положения нормативно - правовых актов в жилищной сфере; - осуществлять правовую экспертизу нормативно - правовых актов и правоприменительных актов в жилищной сфере; - составлять исковые заявления, ходатайства при разрешении жилищных споров; - составлять проекты договоров в жилищной сфере. 6 PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com При изучении жилищного права необходимо учитывать комплексный характер отрасли, что предопределяет сочетание императивного и диспозитивного методов правового регулирования жилищных правоотношений. В ходе семинарских занятий реализация полученных теоретических знаний сочетается с составлением студентами судебных документов – исковых заявлений, ходатайств, а также проектов договоров, используемых в жилищных отношениях. Организация семинарских занятий в указанной форме способствует повторению студентами изученного материала, развитию письменной речи, умения применять правила юридической техники. Принимая во внимание развитие научной мысли и практики жилищного законодательства, при подготовке к занятиям необходимо использовать статьи по соответствующей тематике в периодических изданиях, таких как «Российская юстиция», «Домашний адвокат» и др. Кроме того, при изучении положений жилищного права используются местная и опубликованная судебная практика судов общей юрисдикции и арбитражных судов. Для надлежащего освоения положений дисциплины «Жилищное право», в том числе для успешной сдачи зачетов, применения знаний на практике, необходимо самостоятельное изучение жилищного законодательства и литературы, указанной в конспекте. 7 PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com II. ЛЕКЦИИ ТЕМА 1. ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО КАК САМОСТОЯТЕЛЬНАЯ ОТРАСЛЬ РОССИЙСКОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА Учебные вопросы: 1. Понятие и предмет жилищного права. 2. Принципы жилищного права. 3. Комплексный характер жилищного права. 4. Жилищное правоотношение. 5. Основания возникновения жилищных правоотношений. 6. Защита жилищных прав. 7. Применение жилищного законодательства во времени. 8. Применение жилищного законодательства по аналогии. 9. Источники жилищного права. Виды источников жилищного права. 10. Субъекты жилищных правоотношений. 1. Понятие и предмет жилищного права Жилищное право – это совокупность правовых норм и институтов, регламентирующих отношения по поводу использования и эксплуатации жилищного фонда. Предметом жилищного права являются общественные отношения, возникающие в связи с использованием и эксплуатацией жилищного фонда. 2. Принципы жилищного права Принципами жилищного права являются: 1. принцип неприкосновенности жилища; 2. недопустимость произвольного лишения жилища; 3. свобода выбора места жительства; 4. доступность пользования жилищным фондом; 5. целевое использование жилищного фонда (помещений). Принцип неприкосновенности жилища означает, что никто не имеет право проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц, иначе как в случаях, установленных федеральным законом или на основании решения суда. 8 PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com Недопустимость произвольного лишения жилища означает устойчивость права пользования жилым помещением. Свобода выбора места жительства означает, что каждый, кто законно находится на территории России, имеет право свободно передвигаться, выбирать место жительства. Доступность пользования жилищным фондом означает, что гражданин имеет право реализовывать свое право на жилье всеми законными способами, например, по договору социального найма, по договору коммерческого найма и т.д. Целевое использование жилищного фонда означает, что жилые помещения предназначены для проживания граждан. 3. Комплексный характер жилищного права Жилищное право является комплексной отраслью права, так как взаимодействует с другими правовыми отраслями и использует императивный и диспозитивный методы правового регулирования. Первый основан на неравноправном положении сторон и властных безальтернативных предписаниях. Второй основан на свободе, равенстве сторон, возможности выбора определенной правовой модели по усмотрению субъектов правоотношения. Жилищное право связано с конституционным, гражданским, административным и семейным отраслями права. Конституция РФ в ст. 40 провозглашает в числе основных прав человека – право на жилище. Конституция устанавливает, что никто не может быть лишен жилища (ст. 40 ч.1), жилище неприкосновенно (ст. 25), органы государственной и муниципальной власти должны поощрять жилищное строительство и создавать условия для осуществления права на жилище (ст. 40 ч.2). Гражданский кодекс РФ закрепляет нормы и институты, регламентирующие основные понятия жилищного права, устанавливающие порядок заключения гражданско-правовых договоров в жилищной сфере. Жилищное право взаимодействует с административным правом в сфере управления жилищным фондом, государственного учета жилищного фонда, предоставления жилых помещений по договору социального найма. В сфере внесения оплаты за жилые помещения и коммунальные платежи жилищное право взаимодействует с финансовым правом. 9 PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com 4. Жилищное правоотношение Жилищное правоотношение – это общественное отношение по поводу использования, управления и эксплуатации жилищного фонда. Жилищное законодательство регулирует отношения по поводу: - возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов; - пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда; - пользования общим имуществом собственников помещений; - отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда; - учета жилищного фонда; - содержания и ремонта жилых помещений; - переустройства и перепланировки жилых помещений; - управления многоквартирными домами; - создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов; - предоставления коммунальных услуг; - внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги; - контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствия жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. 5. Основания возникновения жилищных правоотношений Основаниями возникновения жилищных правоотношений являются юридические факты, т.е. события или действия, влекущие наступление правовых последствий. Жилищные правоотношения возникают: 1) из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему; 2) из актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей; 3) из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности; 10 PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com